不動産を売却し、その売却代金から諸費用を控除した残額を
相続人や受遺者に分配する遺言を、「清算型遺贈（清算型遺言）」といいます。

このような遺言では、
・不動産の売却
・登記
・代金の分配
・税務対応
など、多くの実務手続が必要となるため、
遺言執行者を指定しておく意義が特に大きい場面といえます。

清算型遺贈においては、遺言執行者は遺言内容を実現するために
必要な範囲で目的不動産を売却（換価）し、
その代金を分配する権限を有すると解されています。

実務上は、
「遺言執行者は、本件不動産を含む一切の不動産を売却その他処分し、
　その売却代金から費用を控除した残額を〇〇に遺贈する」
などの文言が遺言書に記載されている場合には、遺言執行者は相続人全員の同意を得ることなく、単独で売却活動を行うことができると解されています。

具体的には、
・不動産業者との媒介契約の締結
・売買契約の締結
・買主への引渡し
などの手続を遺言執行者が行うことになります。

遺言執行者が不動産を第三者へ売却する場合であっても、
被相続人から直接買主へ所有権移転登記を行うことはできません。

これは、不動産登記における「登記の連続性」の要請により、
権利の移転経過を登記簿上で追うことができなければならないためです。

そのため、清算型遺贈の場合であっても、
一度相続登記を経由したうえで、買主への所有権移転登記を行う必要があります。

（１）前提となる相続登記

　①登記原因　：令和〇年〇月〇日相続
　②登記名義人：法定相続人全員の共有名義（法定相続分に応じた持分）
　③登記申請人：遺言執行者が単独で申請することができます。

（２）買主への所有権移転登記

　①登記原因　：売買
　②登記申請人：遺言執行者と買主による共同申請となります。

売却代金を受領した後は、遺言内容に従って売却に要した費用を控除し、残額を分配します。

実務上、控除の対象となる主な費用は次のとおりです。
①仲介手数料
②測量費用又は解体費用（遺言の趣旨又は売却のために必要な場合）
③前提登記に要した登録免許税及び司法書士報酬
④固定資産税の精算金（引渡日までの分）
⑤遺言執行者報酬（遺言に定めがある場合又は家庭裁判所が定めた場合）

清算型遺贈において、実務上、特に問題となるのが、
「譲渡所得税を誰が負担するか」という点です。

不動産の売却を行うのは遺言執行者ですが、
譲渡所得そのものは遺言執行者に帰属するわけではありません。
税務上、売却によって生じた譲渡所得は、法定相続人又は包括受遺者に帰属し、
各人がその取得割合に応じて確定申告を行うことになります。

したがって、不動産を売却した年の翌年3月には、
各相続人等が自己に帰属する譲渡所得について確定申告を行わなければなりません。

もっとも、遺言執行者が売却代金を全額分配してしまうと、
・納税資金として残しておくべき金銭を使ってしまった
・確定申告時に納税資金が不足した
といった問題が生じることがあります。

そのため実務上は、
① 譲渡所得税の見込額を留保しておく方法
　又は
② 税額相当額を控除した残額を先に分配する方法

が採られることが多く、後日の納税資金不足を防止する観点からも安全な取扱いといえます。