運営:行政書士平田総合法務事務所/不動産法務総研
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不動産個人間売買(直接売買)とは、取引相手がすでに決まった状態で不動産会社が介在せず、
当事者間のみで売買を完結する取引形態をいいます。
最大のメリットは、不動産会社に支払う仲介手数料が「ゼロ」になることです。
逆にデメリットは、住宅ローン審査に必要となる宅地建物取引士作成の「重要事項説明書」が銀行に
提出できないため、売買代金は全額自己資金か、双方合意の上で割賦売買とすることになります。
重要なことは、不動産個人間売買をする際に、
「どこまで自分たち(当事者間)で行い、どの作業をどこに外注するか?」を計画しておくことです。
<例>
・争族(あらそうぞく)対策として、遺産から不動産を外すため(共有回避)
・認知症になる前に、不動産の管理処分権を子に移しておく
・施設入所費用の捻出のため
・老後資金に充てるため(売却後は子からリースバックで居住する)
・親を近所に住まわせ、老後の面倒を子がみるため
<例>
・相続対策として、親の現金の一部を不動産に組み替える
・リストラで住宅ローンを払えない子を助ける
・子が結婚し新居の住宅ローンを組むのに、以前組んだ投資用不動産ローン完済
<例>
・相続時に一旦共有にした土地を、隣地に住む長男の名義に1本化する(増築のため)
・相続時で共有名義の荒れた実家を管理するため、近所に住む二男に名義を1本化する
・血縁関係のない義兄との共有を解消する
<例>
・離婚時に財産分与できなかった家を元夫がローン完済後に、元妻が取得する
・不動産投資をする夫から節税のため、妻に1Rマンション1棟を売買する
1.友人同士の取引
<例>不動産会社で売出し中に、友人が買いたいと言い出し、媒介契約終了後に売買
2.お隣さん同士の取引
<例>相続後に空き家となった実家を、お隣さんが買い取る(子が帰ってくるため)
3.大家さんと賃借人の取引
<例>住み慣れた賃貸戸建てを、大家さんから賃借人が買い取る
4.地主と借地人の取引
<例>高齢の地主が借地管理をやめるので、底地を買取ってほしいと申し出があった
<例>個人名義の不動産を、節税を目的に、自身が代表の法人に買い取らせるため
※個人が法人の代表である場合、利益相反行為になるため、売買を承認する株主総会決議、
又は取締役会決議の議事録が必要になります。
当事務所では、不動産個人間売買を完全サポートするために、次の2つのサービスをご用意しています。
1.不動産売買契約書 作成
1-1 不動産売買契約書(一般売買)
1-2 不動産売買契約公正証書(一般売買)
1-3 不動産割賦売買契約書(割賦契約)
1-4 不動産割賦売買契約公正証書(割賦契約)
2.不動産売買の総点検サポート
・・・不動産売買契約書及び不動産現物について、総点検を行います。
3.立会い・調整・書類作成サポート
・・・契約及び決済の事前調整、清算金計算、領収証・鍵引渡し証・取引完了確認書、当日立会い
・何からしてよいか分からないので、全て丸投げで依頼したい!
・親しい関係だから、なおさら、将来揉めないような契約にして欲しい!
・住宅ローンを使うので、宅建取引士が押印した重要事項説明書を作成して欲しい!
・まるごと任せたいけど、不動産会社に頼むより安くして欲しい!
不動産の種別、売買価格、建物規模に応じて料金設定が異なります。
1.区分所有建物(分譲マンション)
◆「売買価格:5,000万円未満、以上」、「単棟型、団地型又は複数用途型」
2.一戸建て
※サポート料金は、売買価格等にかかわらず、一律料金です。サービス費用をご参照下さい。
3.土地
◆「売買価格:1億円未満、以上」、「法令上の届出・許可・協議等の有無」
4.収益建物(アパート等)
※サポート料金は、売買価格等にかかわらず、一律料金です。サービス費用をご参照下さい。
個人間売買では、取引相手が決まっていることが前提の不動産取引
であるため、不動産の売却時に通常必要となる広告費用や営業経費
は一切掛からず、契約に向けた不動産の最終調査と宅地建物取引士
による最終確認、契約書類一式の作成事務がメインとなり、結果、
フルサポート(通常の不動産仲介と同等のサービス)でも、
通常の最大1/10以下の仲介手数料になります。
不動産売買が自力でほとんどできる場合でも、一部心配な部分だけ
専門家の手を借りたい、と言うこともあります。しかし、通常は
個人間売買やスポット業務のみを不動産会社が引き受けることは
ありません。通常仲介が専業のため業務効率が悪くなるからです。
当事務所は行政書士事務所ですので、スポット業務は大歓迎です。
金融機関から住宅ローンを借り入れるとき、必ず宅地建物取引業を
業として営むことを国又は都道府県知事が許可した宅建業免許権者
である不動産業者が作成した「重要事項説明書」が提出できなけれ
ば、融資承認が下りることはありません。当事務所では、併設の
不動産法務総研により、重要事項説明書作成が可能です。
当事務所では、あらゆる不動産売買契約の形態に対応できます。
そのため、再建築不可物件や親族間売買で住宅ローン不承認に
より購入資金調達に支障が生じた場合でも、当事者間で合意できれ
ば、不動産割賦売買として売買契約を締結することも可能です。
通常不動産会社では作成しない「不動産売買契約書の公正証書化」
も、行政書士事務所では対応可能です。
特徴は、強制執行認諾約款を内容に盛り込むことで、支払い不安を
カバーできたり、証拠力としての利点もあります。
その他、贈与契約や信託契約、財産管理等委任契約も、公正証書で
作成することが可能です。
【相続・事業承継】編 ~遺言・信託・親族間売買を活用した「相続前後」の不動産対策~
都心部へのアクセスが良い地域に、賃貸経営が好調な賃貸アパート2棟を所有する男性(71歳)。毎月200万円以上の賃料収入があり、アパートローンも完済したことから、相続財産となる現金は膨らむ一方です。男性は税理士からも相続対策を勧められますが、自身は高齢で不動産管理にやや疲れてきたこともあり、
これ以上、不動産を増やすつもりはありません。将来は、長男に不動産管理を継いでもらい、
自分亡き後も、妻の世話をして欲しいと考えています。認知症対策と併せて、男性の希望を叶えるためには、どのような方法があるのでしょうか?専門家が解説します。
【相続・事業承継】編 ~遺言・信託・親族間売買を活用した「相続前後」の不動産対策~
親族間売買では、認知症に備えて管理処分権を移すため「親の不動産を子が買う」、資金援助や自身の相続対策として「子の不動産を親が買う」などがあります。
一方で、大半の親族間売買では住宅ローンが使えない為、親子間や兄弟間の親族間取引では、「割賦売買(分割払い)」を検討することになります。
しかし、不動産割賦売買は、通常の不動産会社では扱わないため、
・不動産割賦売買契約書をどう作成するか?
・どんな点に注意すべきか?
・所有権移転時期はどうする?
など疑問点も多くあります。そんな不動産割賦売買活用法について、専門家が解説します。
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出版時点の法改正(民法、消費税法、都市緑地等の一部改正法)修正対応と
金利上昇局面を見据え初版に無かった住宅ローン基礎知識を解説追記。身の丈に合った物件価格算出法が好評。
2015年7月に出版の初版。不動産取引の入門編に加え、他書籍で誰も書かなかった不動産オークションのカラクリや地主向け・営業マン対峙法が好評。
累計発行部数12,000部以上売れた集客ノウハウ大全(共著)。SNS全盛の今も使える集客企画ネタ帳の保存版。
「あなたの山林を買取ります」と書かれた一通の怪しいDM。今増えている原野商法の二次被害の詐欺手法です。相談者(59歳男性)は、気味が悪くなり、売却しようと現地に行ったものの、約50年間放置してきた山林は、まるでジャングルに・・・。売買も贈与も成立しそうになく最終手段に検討したのが「相続土地国庫帰属制度」です。
申請までの要件が厳しい制度ですが、この山林は着手から4か月後に申請が受理されました。なぜジャングル化した山林が申請受理となるのか?申請までのハードルが高いとされる相続土地国庫帰属制度の実践的な活用法とは?申請を可能にする除外要件の具体的な解釈とは?専門家が解説します。
令和3年の内閣府による各種調査によると、成人人口の2~3%を占めると推察される事実婚(内縁関係)。一部判例では「婚姻に準ずる関係」として、法律婚と同等の請求権(慰謝料・財産分与など)を認めているものの、決定的に異なるのは「事実婚の配偶者に相続権はない」ということです。特別縁故者として財産の全部又は一部を受け取れる可能性はありますが、時間が掛かる上に、確実に認められるわけではありません。内縁関係の夫婦にとって、どのような生前対策を講じるべきか?
還暦を前に再婚。自分亡き後、妻には経済的に困窮することなく暮らして欲しい。そして、妻亡き後は、先妻との子どもに全て相続させたい・・・。生前に何の対策もしなければ、家産は妻側の家系へ流出してしまいます。しかし、遺言では二次相続以降の承継先指定はできません。こんなとき、民事信託で「後継ぎ遺贈型・受益者連続信託」を組成することで、願いを叶えることができます。どんな信託設計をするべきなのか?配偶者居住権との違いは?
相続財産に賃貸アパート等の収益不動産が含まれる場合、実家などの相続とは異なり、第三者(賃借人)が関わるため、遺産に属する権利義務の取扱いが複雑になります。特に、遺産分割前は遺産の帰属先が決まっていないため相続開始~遺産分割完了までに生じた家賃収入の受け取り、敷金返還債務の負担を「誰が、どうするのか?」という問題が生じます。法律上の解釈は?
相続人全員の合意でできることとは?
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