銀行が住宅ローンを融資する大前提は、その資金が「借りる本人が居住するための住宅取得」に使われることです。このため、銀行は資金使途の透明性を厳格に確認します。

しかし、金融機関は、親族間売買が第三者間売買とは異なり、「取引価格を操作しやすい構造的リスクがある」として、この透明性が著しく低下すると考えています。

たとえば、
実際の市場価値が3,000万円の自宅を書面上5,000万円として取引し、銀行から5,000万円の融資を受け、差額2,000万円を親族内で別目的に流用するという事例が想定されます。

これは、銀行から見れば「迂回融資」「偽装売買」であり、最も重大なコンプライアンス違反となります。銀行が親族間売買を警戒する根本的な理由は、このリスクが排除できないためです。

親族間売買では「高すぎる価格」「安すぎる価格」のいずれも大きな問題を生じます。

（１）相場より高すぎる価格：過剰融資のリスク
・担保価値を超える融資
・資金の不正利用
・債務不履行リスクの増大　　　　　　　　
これらは、銀行にとって致命的です。

（２）相場より安すぎる価格：みなし贈与リスク
親族間売買で最も頻発するのは、「低額譲渡による贈与税リスク」です。税務上「贈与」と判断されれば、高額の贈与税が後から発生する可能性があります。銀行にとっては、その贈与税を買主が支払えず、返済能力が低下することが最大のリスクなのです。

さらに、贈与税滞納により、銀行の抵当権より優先する税務当局の差押えが入る事態も起こり得ます（国税が優先権を持つ場合）。銀行としては、後から予測不能な負債が降ってくる可能性のある債務者には、融資を避けざるを得ません。

親族間売買は、本来相続や贈与で行うべき資産移転を「売買」という形式で行うことで、
「相続税・贈与税を回避しようとしているのではないか」と疑われやすい取引です。銀行は、こうした“租税回避スキーム”に巻き込まれることを極度に嫌うため、審査は一段と厳しくなります。

親族間売買では仲介手数料を節約するため、個人間で取引を行うケースが多く、この場合、不動産業者による 重要事項説明書（重説） が存在しません。

銀行は、金融のプロであっても不動産のプロではないため、融資対象不動産の法的リスクを正確に見極めることができません。そのため、不動産のプロが保証する書類（重要事項説明書）がない取引に融資を出すことは、極めて高いリスクとなります。

銀行が「重説を重視する理由」は、以下のとおりです。
・重説は“プロの宅建業者”が調査し、誤りがあれば処分の対象となる。
・「法令・権利関係・インフラ・越境問題」などのリスクが書面化される。
・問題発生時の責任の所在が明確

そのため、「重説が無い取引＝プロの関与が無い取引」には、銀行は基本的に協力しません。
銀行によっては、重説がない時点で門前払いとするところもあります。

テレビCMでお馴染みの「フラット３５」とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンです。親族間売買に関しては、条件さえ合えば、
民間住宅ローンより「フラット３５」のほうが使える場面もあります。
ただし、利用できるのは、次の厳しい条件をすべてクリアした場合のみです。

（１）基本要件
・親子間で売買契約を締結している
・所有権移転登記の登記原因が売買となるもの

（２）「上記（１）」を前提として、かつ、次の事項に「該当しないこと」が条件
①夫婦間の売買　※離婚後は対象となる場合あり
②融資対象住宅に売主及び買主（申込人）が同居しているとき（現入居者間の売買）。
③融資対象住宅に売主は居住していないが、申込人が売主から使用貸借しているとき。

「フラット３５」は、全国300以上の提携金融機関で申込みが可能ですが、適用金利や事務手数料、
提出を求められる必要書類などは金融機関によって異なるため、事前相談が必要です。