運営:行政書士平田総合法務事務所/不動産法務総研
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相続不動産・共有不動産の入札売却(不動産オークション)

こんな方におすすめです

  • 売主側仲介手数料¥0円(※不動産オークションに限る)で不動産を売却したい方
  • 相続不動産・共有不動産(全体)を競争入札で売却したい
  • 最も高い買値・売主有利な条件を提示した買手に、不動産を売却したい方
  • 少数ではなく多数の買手候補に営業した結果として、好条件を引き出したい方
  • 売却後の“売主の契約不適合責任”を完全に免責して売却したい方
  • 不動産の売却を周囲に知られず、水面下で売却活動をしてほしい方

競争入札(不動産オークション)による不動産売却とは

当事務所は、相続・共有不動産の売却は、透明性と納得性を担保できる「不動産オークション」で売却します。

不動産オークションとは、競争入札による市場原理によって、売却先となる取引の「相手方」と「価格」を決定

する方法です。具体的には「売主  ⇔  買手候補多数」の競争構造を設定して、複数の買手候補から買取意思表示

を示した書面を提出してもらい、その中から最も好条件の入札者を落札者に選定します。

“不動産オークションは「売り手よし、買い手よし、世間よし」の三方よし”

  • 1
    納得感が高い・・・最も好条件を提示した買手が落札する「明確なルール」のもとに運営される
  • 2
    透明性が高い・・・入札書の開札は、売主と買手候補の「面前」で行われる
  • 3
    公平性が高い・・・事前配布する入札要綱に沿い、各入札者は公平に購入検討が進められる
  • 4
    経済合理性が高い・・・最終価格は「入札結果」で決まるため、市場相場を反映させられる

「相対取引」「不動産オークション取引」違いとは?

不動産を売却する場合、売却方法は2つあります。1つは「相対取引」、もう1つは「競争入札」です。

この2つの違いは、原則として、相対取引が買手意思表示の「先着順」で決まるのに対し、競争入札は買手意思表示の「価格の高い順」で決まります。不動産オークション取引は、後者の「価格の高い順」になります。

「相対取引」と「不動産オークション取引」のイメージは次の通りです。

「2つのオークション方式」の違いとは?

不動産オークション方式は2種類あります。1つは、インターネットオークションによる「競り上がり方式」、
もう1つは、様式指定の入札書を封緘して入札する「ポスティング方式」です。

どちらも、競争原理を働かせたオークションですが、「売却時点の最高値を引き出す」という点で2つは大きく性質を異にします。結論でいうと「売却時点の最高値」を買手から引き出すのは、ポスティング方式です。

その理由は、落札価格の決め方が構造的に全く異なるということです。

売主のご要望が「できるだけ高く売って欲しい」であるなら、ポスティング方式の一択になります。

【競り上がり方式:オークション経過の解説】

・売主希望価格が2億円、最低売却価格の1億9,000万円をスタート価格に設定し、オークション開始。
・最低入札単位は100万円のため、序盤は各社100万円づつ刻み、細かく入札を繰り返しました。
・終盤には、C社とD社の2社間競争になり、最後は、C社の入札が予算上限(2億500万円)で止まりました。
・結果、C社の予算上限に100万円を上乗せした「2億600万円」で、D社が落札しました。

【ポスティング方式:オークション経過の解説】

・売主希望価格が2億円でしたが、多くの入札を集めるため、封書で入札を募りました。
・競り上がり方式と異なり、入札は「一発勝負」のため、各社予算上限で入札書を提出しました。
・開封の結果、売主希望価格2億円を超えたのは、C社とD社の2社だけでした。
・結果、落札したのは、予算上限の2億2,000万円で入札したD社でした。
・2番手は、予算上限の「2億500万円」で入札したC社でした。

「競り上がり方式」と「ポスティング方式」を比較した結論

上図の2つのオークション経過から分かることは2つ。
1.落札者であるD社の予算上限額は「2億2,000万円」であったということ。
2.競り上がり方式では、D社の「2億2,000万円」を引き出せていない、ということ。

結果、競り上がり方式とは、
上位2社以上が最後まで競り合った結果、対抗馬が白旗を上げた時点で終了し、落札金額が確定する。
もし、落札者の予算がもっと高額であったとしても、買手は余力を残して落札できるということです。

一方、ポスティング方式では、
入札機会が1回限りのため、各社予算上限額で入札せざるを得なくなり、最高額が落札金額となる。
この落札金額は、売却時点における市場相場の最高価格となり、2番手と大きく価格差が開くこともよくある。

結果、
買手から「最大評価(市場最高値)」を引き出せるのは、ポスティング方式のみ!

不動産オークション活用上の留意点

1.不動産オークションが使える不動産は限られる

不動産オークションの前提として、対象不動産を複数の買主が競って買うという基本構造が必須となります。
そのため、オークションの対象不動産は、一定の「規模、立地、地域性、経済性」を備えた不動産に限られ、
また買手は、一般個人ではなく、常に不動産を買い続ける必要に迫られた不動産開発業者に限られます。

オークションの対象となるかどうかは、当事務所に直接ご相談ください。

2.通常の不動産売却より時間がかかる

また、不動産オークションを実施する場合は、通常の不動産売却(相対取引)より時間が掛かります。
相対取引であれは、1件目の購入希望者と取引する為、早ければ数日で決済(所有権移転)まで完了します。

しかし、不動産オークションでは、不動産調査から入札要綱の作成、複数の買手への営業から買手の検討期間を考慮すると、業務着手から1~1.5カ月で買手が決定し、その後2週間程度で決済となるのが通常です。
そうなりますと、売主様がご依頼から売却代金を手にするまでに1.5カ月~2ヶ月程度時間を要します。

売却をお急ぎの場合は、相対取引も対応できますので、こちらもご相談ください。

競争入札(ポスティング方式)による売却5つの特徴

売主側「仲介手数料¥0円」で、オークション売却できる!

不動産オークション売却では、プロの不動産開発会社が買手となり不動産取引にかかる仲介手数料は「買手からのみ」いただくため、売主側の仲介手数料は無料となります。

※「売主仲介手数料:¥0円」は、不動産オークションで売却した
 場合に限る「期間限定サービス」です。
 通常の相対取引で売却する場合は、正規手数料を申し受けます。

入札のため競争原理が働き、市場の最高値を引き出しやすい!

対象不動産を買いたいと考える複数の買手候補が、競合相手の存在を意識しながら入札を検討するため、好条件を引き出せる可能性が高くなります。

当事務所では、継続的に不動産購入を検討する買手候補を多く把握しているため、スムーズに入札実現へ展開できることが可能です。

多くの買手候補に営業するため、落札価格の納得性が高い!

1件の買受申し入れの場合、売主側として、それが高いのか安いのか判断ができないことになります。

しかし、複数の入札書があれば、一定の相場が形成されていることがわかるため、判断がしやすくなります。

また、共有不動産を売却して換金分配する場合では、共有者全員の納得が重要となる為、競争入札(ポスティング方式)は最適です。

売却情報の広がりを抑制し、水面下で売却できる!

不動産を高く売りたいけど、近所に知られるのは気が進まない、
ということがあります。

特に、先祖代々の実家などは他人の目が気になります。

当事務所では、入札への参加条件としてはもちろん、
それ以前の資料配布の時点で「守秘義務誓約書」を各買手候補から回収したうえで、入札要綱を配布しますので情報漏洩は防げます。

売主に“有利な入札要綱(入札ルール)が設定できる!

不動産を売却した後に何らかの問題が判明したため、遡って売主に責任を取って欲しいと買主から言われると大変なことになります。

当事務所では、不動産オークションの取り扱い実績が多く、解説本まで出版した当事務所代表が、これまでの取引事案をもとに、売主にとって有利な入札要綱(入札ルール)を策定します。

入札者は、この入札要綱を承諾のうえで応札するため、売却後に
問題が発生することは回避できます。

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「THE GOLD ONLINE」(幻冬舎ゴールドオンライン)連載記事

【相続・事業承継】編 ~遺言・信託・親族間売買を活用した「相続前後」の不動産対策~

【第4回】共同相続した共有名義不動産を
不動産オークション売却する!

母から相続した実家(約70坪:古家付き土地)は、現在不仲な兄と姉と私の3人の共有名義になっています。母の三回忌法要の際、兄から実家売却の提案がありました。
聞かされた売却価格が高いのか安いのか、よくわからず、また、買手が兄の知り合いの不動産会社ということにも違和感があります。姉も私も売却に異論はないものの、売るなら全員が納得できる適正な価格で売却したいと考えています。共有不動産(相続不動産)の売却方法として、どのような方法があるのでしょうか?専門家が解説します。

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【第13回】約50年放置で
“ジャングルと化した”「地方の山林」も相続土地国庫帰属制度が使えるのか?

あなたの山林を買取ります」と書かれた一通の怪しいDM。今増えている原野商法の二次被害の詐欺手法です。相談者(59歳男性)は、気味が悪くなり、売却しようと現地に行ったものの、約50年間放置してきた山林は、まるでジャングルに・・・。売買も贈与も成立しそうになく最終手段に検討したのが「相続土地国庫帰属制度」です。
申請までの要件が厳しい制度ですが、この山林は着手から4か月後に申請が受理されました。なぜジャングル化した山林が申請受理となるのか?申請までのハードルが高いとされる相続土地国庫帰属制度の実践的な活用法とは?申請を可能にする除外要件の具体的な解釈とは?専門家が解説します。

【第3回】自分亡き後、内縁の妻に自宅を遺すには?入籍を望まない“事実婚”夫婦のための終活

令和3年の内閣府による各種調査によると、成人人口の2~3%を占めると推察される事実婚(内縁関係)。一部判例では「婚姻に準ずる関係」として、法律婚と同等の請求権(慰謝料・財産分与など)を認めているものの、決定的に異なるのは「事実婚の配偶者に相続権はない」ということです。特別縁故者として財産の全部又は一部を受け取れる可能性はありますが、時間が掛かる上に、確実に認められるわけではありません。内縁関係の夫婦にとって、どのような生前対策を講じるべきか?

【第4回】「家産を他家へ流出させない」二次相続以降の承継先まで指定する民事信託活用法

還暦を前に再婚。自分亡き後、妻には経済的に困窮することなく暮らして欲しい。そして、妻亡き後は、先妻との子どもに全て相続させたい・・・。生前に何の対策もしなければ、家産は妻側の家系へ流出してしまいます。しかし、遺言では二次相続以降の承継先指定はできません。こんなとき、民事信託で「後継ぎ遺贈型・受益者連続信託」を組成することで、願いを叶えることができます。どんな信託設計をするべきなのか?配偶者居住権との違いは?

【第5回】収益不動産の相続後~遺産分割までの家賃収入は誰のもの?敷金返還債務はどうする

相続財産に賃貸アパート等の収益不動産が含まれる場合、実家などの相続とは異なり、第三者(賃借人)が関わるため、遺産に属する権利義務の取扱いが複雑になります。特に、遺産分割前は遺産の帰属先が決まっていないため相続開始~遺産分割完了までに生じた家賃収入の受け取り、敷金返還債務の負担を「誰が、どうするのか?」という問題が生じます。法律上の解釈は?
相続人全員の合意でできることとは?

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