仮換地を売買するには

土地区画整理事業では、事業の進捗具合によって、次の４つの土地が存在することになります。

１．従前地

・従前地とは、文字通り元々の土地のことで、土地区画整理事業が開始される前の土地を指します。
最終的には、従前地の場所が他の権利者の換地（仮換地）になったり、公共施設である道路や公園に
変わることになります。

２．仮換地

・仮換地とは、「仮に」換地として指定される土地を指します。土地区画整理事業は、通常15～20年以上かかることもザラにありますので、全ての開発が完了してから「さあ、どうぞ」とすると非効率ですし、元々その地域に住んでいた地権者も困ります。

　そこで、既存建物の解体撤去や道路、上下水道などライフラインの整備が終了したところから順次、換地が済んだと仮定して土地を使うことになります。その仮定して使う土地を「仮換地」といいます。殆どの場合、仮換地がそのまま換地となるため、仮換地が正式に指定され使用収益が開始されると、
仮換地上に建物を建てたり、売却したりする人も多くいます。

３．保留地

・保留地とは、土地区画整理事業で換地しない（土地の割り当てをしない）土地のことを指します。
保留地は、土地区画整理事業で必要となる資金を賄うために、最初から売却することを前提として、
新しく生み出される土地です。土地区画整理では、事業区域内の地権者から土地の一部を提供してもらう（減歩という）ことで、換地しない土地が生まれ、その土地は公園や道路、そして保留地に充てられることになります。

４．換地

・換地とは、土地区画整理事業が終了した後に換地処分された土地のことを指します。多くは、元々の土地（従前地）より面積が小さくなる分、周囲には広い道路や公園などが整備されるので、面積が減っても土地全体の価値が上がっていることも多くあります。また、問面積が減少することによる不公平を調整するために、土地面積の増減により清算金の徴収や交付が行われることになります。

仮換地を売買する場合、価格の決め方には注意が必要です。土地区画性事業の施行中は、路線価や固定資産税評価額など、公的指標も少なく、また、仮換地自体の売買もそれほど多くない場合があります。同じ地域内に仮換地の売買事例があれば参考にできますが、仮換地指定の前に売買された場合や、立地条件が大きく異なる場合では、あまり参考にならないことがあります。

実務上では、仮換地指定がされ、使用収益が開始されていれば、区画整理区域外であっても、
最寄り駅までの距離や周辺環境などが近い不動産の売買事例は、参考価格として採用できます。

土地区画整理区域内の登記事務は、全部の工事等、事業が完了した後に換地測量を行い、
換地計画を決定した上で、換地処分の公告の翌日に換地の所有権を取得することができます。

仮換地の売買時点では、まだ区域内の工事が途中であるため、区域内の土地の権利関係は
土地区画整理事業の開始前の状態のままになっています。

建物の権利関係は、建物の移転や解体等で建物滅失登記されたり、
仮換地上に新たに建てた建物の所有権保存登記されることで、権利関係に変化が生じます。
しかし、土地の権利関係については、全部の工事が完了するまで「従前地のまま」となります。

従前地の上に建てられた建物は、土地区画整理の仮換地指定により、建物移転をすることになります。従前地の場所が、新たな地権者の仮換地になったり、道路や公園などになるためです。

建物の移転方法は3つの方法があり、各方法によって、従前建物の権利関係が異なります。

１．曳行（えいこう）移転

・建物を解体せずに、そのまま宙に浮かせて物理的に移動する方法です。

　＜権利関係＞
　⇒建物の同一性は維持されているので、権利関係もそのまま維持されます。

２．移設（解体移転）

・旧建物を解体した上で、移転先である土地（換地）まで材料として運搬して、再び同じ材料で
　建物を再現（復元）する、という方法です。

　＜権利関係＞
　⇒権利関係の判断としては、建物の同一性が維持されるという考え方です。
　　そのため、移動前の建物の権利が、移動後の建物でも維持されることになります。但し、
　　登記上は旧建物とは別の新建物として扱われるため、登記はやり直すことになります。

３．新築（従前建物は解体）

・旧建物は解体して廃棄し、全く別の新しい材料で、新しい建物を建築する方法です。

　＜権利関係＞
　⇒旧建物と新建物は別の建物なので、旧建物に設定されていた権利が新建物に引き継がれる
　　ことはありません。
　　旧建物の滅失（解体）によって、旧建物に設定されていた権利は消滅します。

清算金とは、
最終的に確定した「換地」と「従前地」との面積差や価格差について清算する金銭をいいます。

一般的に、換地は従前地より小さくなりますが（減歩されるため）、区画整理されることで、
従前地の頃より前面道路が広くなったり、私道が公道になったりするため、多少面積が減少しても、価値が上がっていることもあります。
その場合、上昇分を清算金として徴収されることになります。逆に、面積や価値が下がれば、
清算金が交付されることになります。

これら、清算金の徴収や交付によって、地権者間の公平性を調整することになります。

賦課金とは、
土地区画整理事業の資金に充てるために確保しておいた「保留地」が売却できなかったり、売却できても売却代金では事業経費が不足するような場合、土地区画整理組合は、土地区画整理組合の組合員から不足分を補う資金として、賦課金を徴収することができます。

但し、
賦課金が発生するのは、施行者が都道府県や市町村といった公的な施行者ではなく、地権者等が設立する土地区画整理組合が施行者となる場合に限られます。

この賦課金は、仮換地を売買などで取得すると、組合員としての地位も継承しますので、賦課金の徴収が必要となった場合には、仮換地の買主に納付義務が発生するので注意が必要です。