よくあるご質問

１｜『当事務所」について

　Ｑ１．他の「士業事務所」との違いは何ですか？

　Ｑ２．他の「不動産会社」との違いは何ですか？

　Ｑ３．依頼することのメリットは何ですか？

　Ｑ４．相続・不動産以外にも取り扱っていますか？

　Ｑ５．場所はどこですか？日曜・祝日もやっていますか？

２｜『お問合せ』について

　Ｑ１．相談は無料ですか？

　Ｑ２．無料相談は、出張も可能ですか？

　Ｑ３．問合せの手順を教えてください。

　Ｑ４．問合せ後、どんな流れにになりますか？

　Ｑ５．無料相談後、必ず依頼をしなければダメでしょうか？

３｜『サービス』について

（１）「不動産個人間・親族間売買」について

　Ｑ１．「不動産個人間・親族間売買」とは何ですか？

　Ｑ２．「不動産個人間・親族間売買」のメリットは何ですか？

　Ｑ３．「不動産個人間・親族間売買」のデメリットは何ですか？

　Ｑ４．共有名義の解消に「親族間・個人間売買」は有効ですか？

　Ｑ５．「親族間売買は、住宅ローンが使えない」と聞きました。なぜですか？

　Ｑ６．住宅ローンが使えないときの「対処法」はありますか？

　Ｑ７．「親族間・個人間売買」を安全に進めるにはどうすればよいですか？

　（２）「相続前・後の不動産対策」について

　Ｑ１．「不動産対策」とは何ですか？

　Ｑ２．相続「前」の不動産対策には、何が必要ですか？

　Ｑ３．相続「後」の不動産対策には、何が必要ですか？

　Ｑ４．「負動産」対策とは、何ですか？

　Ｑ５．「共同相続人間の担保責任」とは、何ですか？

（３）「相続土地国庫帰属申請サポート」について

　Ｑ１．「相続土地国庫帰属制度」とは、何ですか？

　Ｑ２．「相続土地国庫帰属制度」を利用するのは、どんな人ですか？

　Ｑ３．「相続土地国庫帰属制度」のメリットは何ですか？

　Ｑ４．「相続土地国庫帰属制度」のデメリットは何ですか？

　Ｑ５．「相続土地国庫帰属制度」の“承認率、却下・不承認率”は、どのくらいですか？

（４）「遺言作成」について

　Q１．遺言があると、相続手続きが「どう変わり」ますか？

　Q２．遺言は、「どんなときに作成しておくべき」ですか？

　Q３．「銀行手続きで使えない遺言」とは、どんな遺言ですか？

　Q４．作成した遺言書は、貸金庫に預けても良いですか？

（５）「任意後見契約」について

　Q１．「任意後見契約」は、なぜ必要ですか？

　Q２．「法定後見」との違いは何ですか？

　Q３．「任意後見契約」と併用すべき制度はありますか？

（６）「民事信託（家族信託）」について

　Q１．「民事信託」とは何ですか？

　Q２．「民事信託」を組成するメリットは、何ですか？

　Q３．「民事信託」のデメリットは、何ですか？

（７）「相続手続き・遺言執行」について

　Q１．「相続手続き・遺言執行」は、丸投げできますか？

　Q２．遺言書の検索・検認は、代行してもらえますか？

　Q３．相続不動産を売却換金して、遺産分割するところまで依頼できますか？

（８）「相続不動産の入札売却（オークション売却）」について

　Q１．入札売却（オークション売却）は、どこの不動産会社でも取り扱いがありますか？

　Q２．入札売却（オークション売却）のメリットは、何ですか？

　Q３．入札売却（オークション売却）のデメリットは、何ですか？

Ｑ１ 他の「士業事務所」との違いは何ですか？
Ａ１ 終活・相続専門の行政書士事務所、かつ宅建業を行う不動産事務所です。

当事務所は、終活・相続手続き・認知症対策を中心に取り扱う行政書士事務所であり、かつ兵庫県知事より宅地建物取引業の知事免許を取得した不動産事務所です。

Ｑ２ 他の「不動産会社」との違いは何ですか？
Ａ１ 売却・活用だけでなく、承継や分割など「争族対策」までご提案できます。

不動産会社が提案できるのは「売却・賃貸」だけですが、当事務所は行政書士も兼任しているため、
「売る・貸す」に加えて「遺言作成・任意後見・家族信託・相続土地国庫帰属」など相続前の終活全般から、相続後の「相続手続き・遺言執行・不動産売却」など一貫してサポートできます。

Ｑ３  当事務所へ依頼することのメリットは何ですか？
Ａ３  「終活・相続・不動産」の専門家が、ワンストップでサポートできます。

「相続は行政書士、不動産は不動産会社」と窓口が分かれることなく、法務と不動産実務の専門家が、
最初から最後まで伴走しながらサポートします。

Ｑ４  相続・不動産以外にも取り扱っていますか？
Ａ１  空き家関連の補助金、民泊・旅館業免許等も取り扱っています。

相続不動産の活用や処分について、必要となる補助金や許認可もサポートします。

Ｑ１  相談は無料ですか？
Ａ１  初回１時間（目安）は無料です。

原則、面談による無料相談です。尚、当事務所では、双方の誤解・間違い防止のため、お電話による
相談は受け付けていません。※簡易なご質問は可。

２  無料相談は、出張も可能ですか？
Ａ２  可能です。

相談料など費用は一切不要ですが、往復交通費をご負担頂くことがあります。

Ｑ３  問合せの手順を教えてください。
Ａ３  当ホームページから、又は直接お電話にてお問合せ下さい。

当ホームページのお問合せフォームより、必要事項をご記入の上、お問合せ下さい。
また、直接お電話にて無料相談のご予約を頂いても結構です。

Ｑ４  問合せ後、どんな流れにになりますか？
Ａ１  ホームページ経由でのお問合せの場合、当方よりお電話します。

お問合せ内容を確認後、当方より確認のお電話をします。但し、出張中の場合は、お電話でのご連絡が
大幅に遅くなることもございますのでご容赦ください。

Ｑ５  無料相談後、必ず依頼をしなければダメでしょうか？
Ａ５  いいえ。お断り頂いて結構です。ご納得頂いた場合のみご依頼下さい。

ご希望がある場合のみ、当方より見積書をご提示します。

Ｑ１  「不動産個人間・親族間売買」とは何ですか？
Ａ１  不動産屋を入れない「友人・知人間、親子・兄弟姉妹間」等の直接売買です。

当事者のみで売買契約書作成や資金調達などを行い、直接取引を完結する不動産売買です。　

Ｑ２  「不動産個人間・親族間売買」のメリットは何ですか？
Ａ２  仲介手数料を全額節約することができます。

不動産会社が介在しないため、通常売買で必要となる仲介手数料が発生しません。

Ｑ３  「不動産個人間・親族間売買」のデメリットは何ですか？
Ａ３  契約責任・税務リスクは、売買当事者が全て負うことになります。

不動産の欠陥による「契約不適合責任」や、低額譲渡による「みなし贈与」など、法務や税務の両面で降りかかるリスクは、全て当事者間の自己責任になります。

Ｑ４  共有名義の解消に「親族間・個人間売買」は有効ですか？
Ａ４  有効です。親族間売買をする動機のうち、最も多いのが共有関係の解消です。

相続時に「一旦共有名義」としたものを、親族である共有者間で合意して、単独名義に変更します。

Ｑ５  「親族間売買は、住宅ローンが使えない」と聞きました。なぜですか？
Ａ５  低利の住宅ローン資金を他の用途に使うことを懸念するためです。

融資金の使途不明問題に限らず、銀行が親族間売買を敬遠する理由は複数あります。詳細は、拙著の「実務のプロが教える『相続不動産の売却』＆『親族間・個人間売買』の教科書」を参照下さい。　

Ｑ６  住宅ローンが使えないときの「対処法」はありますか？
Ａ６  親族間や親しい個人間であれば「不動産割賦売買（分割払い）」も可能です。

不動産割賦売買は特殊な売買形態になるため、契約書の作り込みや、公正証書化が必要になります。
詳細は、拙著の「実務のプロが教える『相続不動産の売却』＆『親族間・個人間売買』の教科書」を
参照下さい。　

Ｑ７  「親族間・個人間売買」を安全に進めるにはどうすればよいですか？
Ａ７  「親族間・個人間売買」専門事務所へのサポート依頼をお勧めします。

「親族間・個人間売買」専門事務所（当事務所など）では、「相手や条件が決まっている売買」では、事務手数料のみでサポートします。

Ｑ１  「不動産対策」とは何ですか？
Ａ１  相続における「不動産の遺し方」に関する総合的な対策です。

遺産の大半が不動産、複雑な共有名義、ジャングル化した山林、再建築不可物件など、そのまま遺すと相続人間で「奪い合ったり、押し付け合ったり」して争族にならないようにする「遺し方の対策」です。

Ｑ２  相続「前」の不動産対策には、何が必要ですか？
Ａ２  承継・共有解消・負動産処分・相続財産の担保責任対策が必要になります。

遺言作成、任意後見契約、家族信託など認知症で資産凍結にならないための生前対策から、相続後の遺産分割がスムーズに行われるための対策が必要になります。これらは、意思能力低下前に行う必要があります。

Ｑ３  相続「後」の不動産対策には、何が必要ですか？
Ａ３  相続二より生じた不具合（共有名義、負動産取得等）を解消します。

相続後の対策は、次の二次相続に備えるための「相続前対策」に繋がります。そのため、本人が元気なうちに、資産の承継や遺産に付随する瑕疵の消除等を行い、紛争となる原因を除去します。

Ｑ４  「負動産」対策とは、何ですか？
Ａ４  所有しているだけで「負の財産」となる不動産を指します。

地方の山林や農地、空き家等、売るに売れず、無償でも引き受け手がなく、税金や維持管理費が垂れ流しになるような「お荷物不動産」です。そのまま遺すと、相続人間で押し付け合い、遺産分割が進まなくなることが予想されます。生前に処分しておくと、相続人の負担を軽減できます。

Ｑ５  「共同相続人間の担保責任」とは、何ですか？
Ａ５  相続した財産に欠陥があった際、他の相続人等が負担する担保責任です。

特定の相続人が相続した財産に「本来あるべき価値がない（欠陥）」場合、他の相続人が相続分に応じて、欠陥により生じた損害を補填する制度です。これらのルールは、民法で規定されていますが、遺言で本人が意思表示をしておくことで紛争を回避できたり、欠陥自体を根本的に解消しておくことができます。

Ｑ２  「相続土地国庫帰属制度」を利用するのは、どんな人ですか？
Ａ２  申請する土地の取得原因が相続等である人のみが対象となります。

相続等とは、相続又は遺贈（相続人に限る）で取得した人であり、共有名義不動産や法人所有の不動産も対象となります。

Ｑ３  「相続土地国庫帰属制度」のメリットは何ですか？
Ａ３  国庫帰属後は国が国有地として管理するため、完全に縁が切れます。

民間引取業者などは、引き取り料だけ受け取り、その後の管理を放棄する悪徳業者が多く存在します。
そのため、手放したつもりが、回り回ってクレームが元所有者に入ることがあります。しかし、国庫帰属すると管理不全になることは考えられず、なってもクレームは国にいくため、完全に縁が切れます。

Ｑ４  「相続土地国庫帰属制度」のデメリットは何ですか？
Ａ４  どんな土地でも、国庫帰属できるわけではない。
国庫帰属後は、国が税金で管理することになるため、承認されるには厳格な審査をクリアしなければなりません。そのため、どうしても、基準を満たせない土地では、国庫帰属を断念せざるを得ないケースもあります。

Ｑ５  「相続土地国庫帰属制度」の“承認率、却下・不承認率”は、どのくらい？
Ａ５  法務省が毎月公表する統計では、承認率は常時９０％超と高水準です。

統計の承認率は高水準ですが、「申請に辿り着けた場合」の承認率です。実務上は、事前相談の時点で却下されたり、申請基準を満たすために多額の費用を要するなど現実的に申請したくてもできない場合も多くあります。統計では、申請前の件数は非公表となっているため、実態はもっと低い承認率であることが推測されます。

Ｑ１  遺言があると、相続手続きが「どう変わり」ますか？
Ａ１  遺言に記載がある遺産は、遺産分割協議が「不要」となります。
遺言に記載されていない遺産は、相続人による遺産分割協議が必要となります。そのため、遺言作成時には、記載財産に漏れが無いか入念に確認するとともに、遺言作成後に「遺産が増えた」場合は、新たに遺言を作り直すなど、生前対策をしておくことが紛争を避ける方法となります。

Ｑ２  遺言は「どんなときに作成しておくべき」ですか？
Ａ２  法律で定める規定を変更したい場合に、意思表示をしておく必要があります。

「長男だけに自宅を遺したい」「内縁の妻に財産を遺したい」「世話になった長男の嫁に財産を遺したい」など、法律で定める相続人や相続分を本人の意思で変更したい場合は、遺言が必ず必要になります。

Ｑ３  「銀行手続きで使えない遺言」とは、どんな遺言ですか？
Ａ３  法律的に問題が無い場合でも、銀行によっては拒否されることがあります。
たとえば、遺言書を作成した後に、気が変わったため、内容の一部を変更するために「２通目の遺言書」を作成したような場合、銀行によっては、遺言書に沿った相続手続きの進め方を認めないことがあります。
その他にも、複数ケースの「使えない遺言書」があります。
詳細は以下をご覧ください。↓↓

Ｑ１  「任意後見契約」は、なぜ必要ですか？
Ａ１  何の準備もせずに意思能力が低下すると法定後見しか選択肢が無くなるため。

意思能力が低下してしまった後では、凍結された資産を動かす場合、裁判所に法定後見人の選任を申立てするしか方法が無くなってしまいます。法定後見には、家族ではなく専門家（弁護士等）が選ばれることが多いため、毎月数万円の報酬支払いが本人死亡まで継続することになります。（令和８年3月時点）

Ｑ２  「法定後見」との違いは何ですか？
Ａ２  「後見人を自ら指定できる」など、制度設計の自由度が高い点にあります。

法定後見では専門家（弁護士等）が後見人に指定されることが多くなりますが、任意後見では信頼できる人に後見人になってもらうことができたり、報酬をゼロにしたり、自分の好みをライフプランとしてつたえておくなど、設計上の自由度が高くなります。

Ｑ３  「任意後見契約」と併用すべき制度はありますか？
Ａ３  民事信託を併用することで、資産管理の柔軟性が付加できます。

任意後見では、必ず任意後見監督人が裁判所より選任されるため、財産を売却したるんようする場合は、任意後見監督人の同意が必要になります。しかし、財産管理の専門制度である民事信託を組成しておくと、信託財産目録に記載された財産は、任意後見監督人の同意なく売却や運用が可能となります。

Ｑ１  「民事信託」とは何ですか？
Ａ１  本人を委託者、親族等を受託者として、財産管理を受託者に託す制度です。

生前の意思能力が低下する前に、委託者と受託者が信託契約を締結して、実務上公正証書を作成します。不動産屋預貯金の名義は、便宜上、受託者名義として管理することになります。
民事信託には、「委託者＝受益者」となる自益信託と、「委託者≠受益者」となる他益信託があります。

Ｑ２  「民事信託」を組成するメリットは、何ですか？
Ａ２   成年後見制度と違い、自由度の高い認知症対策が可能となります。
制度上、財産の所有権を受託者に移転することで、本人が認知症になっても、資産凍結を回避しつつ、不動産の売却や活用なども柔軟に対応できます。また、特殊詐欺の被害も未然に防ぐ効果があります。

Ｑ３  「民事信託」のデメリットは、何ですか？
Ａ３  身上監護ができないため、任意後見と併用することが現実的となります。
身上監護とは、成年後見人が、判断能力が不十分な方の生活や健康、療養などに関する法的な手続きや支援を行うことで、介護サービスの利用契約、施設への入所契約などがあります。これらは、民事信託の受託者では行えず、任意後見契約を併用することで財産管理と身上監護が可能になります。

Ｑ１  「相続手続き・遺言執行」は、丸投げできますか？
Ａ１  一部を除いて、丸投げは可能です。
ほとんどの業務が「丸投げ可能」ですが、JICC（株式会社日本信用情報機構）に対する情報開示請求（消費者金融などの借金調査）や、当方が保管していない遺言書の検認手続きは、ご本人で行って頂く必要があります。

Ｑ２  遺言書の検索・検認は、代行してもらえますか？
Ａ２  遺言書の検索は可能ですが、検認は遺言書保管の場合のみ行えます。
当方が遺言執行者になっている場合など、遺言書の正本を補完している場合では、当方による申立てが可能です。しかし、当方が保管していない場合は、本人申立てとなります。また、自筆証書遺言を法務局保管制度を利用して保管してある場合、遺言書保管事実証明書を請求することになりますが、当方が遺言執行者である場合以外は、相続人や遺言執行者による申請となります。

Ｑ３  相続不動産を売却換金して、遺産分割するところまで依頼できますか？
Ａ３  当事務所にて売却～契約・決済まで一貫してサポートが可能です。
当事務所は、宅建業の知事免許を保有する不動産事務所も兼任しておりますので、買い手の探索から
売却交渉など、通常の不動産業務が対応可能となります。

Ｑ１  入札売却（オークション売却）は、どこの不動産会社でも取り扱いますか？
Ａ１  原則、特別に依頼しなければ「入札売却」とはなりません。
原則は相対取引になります。また、入札は入札要綱の作り込みや入札事務運用が必要になるため、下手な不動産業者では入札が失敗する（入札不調）可能性があります。

Ｑ２  入札売却（オークション売却）のメリットは、何ですか？
Ａ２  売却時点での「最高値」で売却できる可能性が高いことです。
入札者間で競争原理が働くため、落札したい買手が高値で落札する可能性があります。
購入意思表示の早い順で決まる相対取引とは異なり、入札価格の高い順で買手が決まります。

Ｑ３  入札売却（オークション売却）のデメリットは、何ですか？
Ａ３  通常より時間を要すること、入札に適さない場合があることです。
入札候補を30～40社ほど募るため、検討期間を考慮すると２～３ヶ月程度要します。また、普通のマイホームや不人気エリアの不動産、収益マンション・アパート一棟などは入札対象になりません。
50坪以上の土地のみが対象となります。