親族間・個人間売買において、最も重要となる論点の一つが「価格設定」です。市場価格から大きく乖離した価格で売買を行うと、税務上「みなし贈与」と判断され、贈与税が課される可能性があります。

特に、親族間売買は、第三者間の取引と異なり「価格形成の透明性が低い」と見られやすいため、税務上のチェックが厳しくなる傾向があります。

みなし贈与とは、当事者に贈与の意思がなくても、結果として一方が経済的利益を得たと判断された
場合に、その利益を贈与とみなして贈与税を課税する制度です。
通常の贈与は、「贈与します」「受け取ります」という双方の意思表示を伴いますが、みなし贈与は
形式にかかわらず「実質」を重視して判断されます。

そのため、当事者としては通常の売買をしたつもりでも、
気付かないうちに贈与税の課税対象となっていた、というケースが起こり得ます。
みなし贈与が問題となる典型的なケースは、次の二つです。

（１）時価より著しく低い価格で売買した場合（売主→買主への利益移転）

買主が、時価より明らかに低い価格で不動産を購入した場合、
その差額は買主が得た経済的利益とみなされます。
この時価との差額が「贈与」と判断され、買主に贈与税が課税される可能性があります。

（２）時価より著しく高い価格で売買した場合（買主→売主への利益移転）

逆に、買主が、時価より大幅に高い価格で不動産を購入した場合、
売主は「市場価格以上の金銭」を受け取ることになります。この「時価超過分」は、買主が売主へ無償の経済的利益を与えたと判断され、売主に贈与税が課税される可能性があります。
このケースでは、売主は「時価相当部分の譲渡所得税」に加えて、「時価超過部分の贈与税」まで課される可能性があり、通常の売却よりも税負担が重くなってしまいます。
そのため、親族間売買では「高過ぎる価格」もリスクとなる点に注意が必要です。

みなし贈与を回避するためには、取引価格の設定に「客観性」と「合理性」が不可欠です。
そのため、以下の３つの指標を併用して価格を算出することが最も効果的です。

（１）不動産会社の査定額（複数社からの取得が理想）

不動産会社による査定額は、複数社から取得することが理想です。１社のみの場合は、根拠となる資料が十分に充実している必要があります。複数査定を取るメリットは、

・査定額のばらつきを比較できる
・平均値や中央値から相場の中心値を把握できる
・売買価格の説明根拠として利用できる、などです。

査定書には周辺の成約事例や価格算定根拠が記載されており、税務署に対して価格の妥当性を説明する資料としても有効です。

（２）公的指標（公示地価・路線価・固定資産税評価額）

土地には以下の三つの公的評価があります。

・公示地価（基準地価）
・路線価（相続税・贈与税の基準）
・固定資産税評価額

一般的には、市場価格（実勢価格）を100とすると、次のような関係性があります。

・公示地価：市場価格の 90〜100% 程度
・路線価：市場価格の 約80% 程度
・固定資産税評価額：市場価格の 約70% 程度

公示地価は、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１月１日時点の価格を鑑定・公表しており、
全国約２万６千地点の「標準地」を基準にしています。対象地周辺の標準地がある場合は、その数値を参考にすることで、価格の妥当性を補強することができます。

また、公的評価額から市場価格を逆算する方法も有効です。
・固定資産税評価額 ÷ 0.7 ≒ 市場価格
・路線価 ÷ 0.8 ≒ 市場価格
この逆算式は、一般的に利用される考え方で、価格設定の客観性を裏付ける資料として役立ちます。

（３）近隣の実勢成約事例（最も重視すべき指標）

価格算定で最も重要なのは、広告に掲載されている「売出価格」ではなく、実際に売買が成立した成約価格です。不動産会社は、成約価格のデータベースを保有しているため、査定依頼の際には、次のような資料提供を依頼するとよいでしょう。

・成約価格データの提示
・成約事例の主要項目（所在地・土地面積・建物面積・築年数・成約時期など）
・査定価格算出根拠の説明

以上の３つの指標から総合的に判断することによって、客観性がある説明可能な適正価格を算出することができます。