不動産の交換

不動産の交換とは、物々交換をイメージすると分かりやすいです。

例えば、所有する土地を利用する予定がない場合、

「他の土地と交換できたらいいのに」と思うことがあります。

そんなとき、お金と交換する売買ではなく、

土地と土地、建物と建物、「土地＋建物」と「土地＋建物」を

交換するのが、不動産の交換ということになります。

不動産の交換では、お互いに「交換不動産を譲渡し合う」ことになりますので、進め方としては、

当事者間で不動産交換契約を締結して、これを登記原因とする所有権移転登記をお互いに行います。

不動産の交換を利用するメリットは、次の２点です。

　　１．お金のやり取りなしで不動産の交換ができる（不動産価値が等価の場合）

　　　　※不動産の売買には多額のお金がかかりますが、交換であれば、双方が合意することで

　　　　　不動産と不動産を取引できるので、資金を準備する必要がありません。

　　２．一定条件を満たせば「固定資産の等価交換の特例」が利用でき、譲渡所得税がかからない場合がある

　　　　※不動産の譲渡では通常、入ってきた譲渡所得に応じて所得税や住民税がかかりますが、

　　　　　特例が適用になれば、交換による課税は免れることもあります。

一方、デメリットではありませんが、留意点としては、以下の通りです。

　　１．お互いの交換対象不動産の価格に合意する必要がある

　　　　※不動産は、1つとして同じものがないため、所有者双方がそれぞれの不動産を同じ価値だと

　　　　　認識するためには、不動産鑑定士による鑑定が必要な場合もあります。

　　２．交換する不動産価値が異なる場合（こちらの場合が多い）、交換差金が発生し所得税が課税される

　　３．「固定資産の等価交換の特例」は適用要件が厳しい

　　　　※具体的には、参考として本ページ末尾に記載しますが、カンタンではありません。

　　　　　適用の是非については、税理士や税務署に確認しながら、自己責任でご判断ください。

　　４．確定申告が必要になる

　　　　※不動産の交換は、不動産の譲渡になるため、先述の特例を使う使わないに関係なく、

　　　　　確定申告が必要になります。

不動産の交換ができる場合、

「共有不動産の共有持分」と「他の不動産の所有権」を交換する

ことに当事者間で合意できれば、共有解消が可能となります。

活用ケースとして、次の２つがあります。

１．他の不動産と交換した“共有持分を受け取る”

　　※共有不動産から単独所有の不動産になります。

２．他の不動産と交換して、“共有持分を手放す”

　　※共有不動産の共有関係から離脱できます。また、離脱の対価として、別の交換不動産を取得します。