相続前の不動産対策

③「共有不動産（全体）の共同売却」

不動産のまま相続させずに、相続前（生前）に現金に

換えておくことで、分割しやすい相続財産となる。

また、売却するなら少しでも高く売るように、

当事務所では、競争入札で市場最高値を目指します。

⑦「共有持分の放棄」

すでに共有関係にある不動産で、共有関係からの離脱

を目的として「自分の共有持分全部」を放棄する。

放棄した共有持分は、他の共有者に帰属する。

共有持分の放棄を、第三者（市の固定資産税課など）に

主張するには登記する必要があるが、他の共有者が登記に協力しない場合は、

登記引取請求訴訟を提起し、判決を得て、強制的に登記手続きをすることができます。

⑧「所在等不明共有者」対策

複数人で共有名義としてから長い月日が経過して、

一部の共有者の所在が不明ということがあります。

共有不動産は、保存行為を除いて、

「管理行為」「変更・処分行為」は、それぞれ持分価格

の過半数又は共有者全員の同意が無ければできない規定となっています。

不明共有者の所在がどうしても判明しない場合、不在者財産管理制度、失踪宣告、所在等

不明共有者の持分取得、所在等共有者の持分譲渡権限付与などの制度を利用することで、

不動産の塩漬けや凍結を回避することができます。

⑨「受益者連続型信託」

相続前の信託設計の中で、

「管理処分権」と「受益権」を分離し、共有不動産を

受託者の単独名義（信託登記）とすることで、

「次の次以降まで」受益者を指定でき、共有による

協議不成立での「資産塩漬け」も回避できます。

⑬「相続土地国庫帰属申請」

「相続土地国庫帰属制度」とは、農地・山林・田畑など

不要な土地を国に対し引き取ってもらう制度ですが、

自分の相続が発生する前に引き取り完了することで、

相続財産から不要な土地を無くしてしまう方法です。

相続人間で不要な土地を押し付け合ったり、話し合いがつかず共有になって維持管理の負担

を続けることを回避できます。尚、相続開始前までに国庫帰属を完了する必要があります。