「不動産個人間売買」の事例①

～親子間のケース～

【当事者】
・売主／父・母
・買主／子
・物件／実家マンション

【親族間売買をする理由】
・両親の老後資金に充てる為。
・遺産から不動産を外す為。
・将来の遺産分割で揉めることを防ぐ為。

【経緯】
・親の財産はマンションの他、老後資金としての預貯金1,500万円しか持っていない。
・親は既に年金暮らしで預貯金と年金だけでは心もとなく、子も親の老後が心配。
・子が親のマンションを自分が購入して、代金を老後の資金に使ってほしいと考えた。

【課題】
・親への老後資金援助を贈与でなく、売買で行う。
・将来の遺産分割への対策。
・子に現金があれば買取り可能。

【解決策】
・親子間売買は、単に現金等を移動させる目的の他に、遺産相続の生前対策としても利用することが可能。
・あらかじめ不動産を相続財産から外しておく手法。

【留意点・補足】
・相続財産から不動産を外す理由は、不動産自体が遺産分割し難い資産である為。
・特に、疎遠や不仲な他の相続人がいる場合は、将来の遺産分割対策となる。

【当事者】
・売主／母
・買主／子（長男）
・物件／自宅

【親族間売買をする理由】
・母が認知症になる前に、管理処分権を子に移転しておく為。

【経緯】
・父を先に亡くし、母は長女が引き取って長女家族と同居し、
　自宅は空家で放置状態。
・母は夫と暮らした家を売りたくないが、子は近隣迷惑から売却したいと考えている。
・母名義のままでは管理手続きも煩雑になる為、一旦は長男が買取り名義変更する。

【課題】
・近隣迷惑を予防し管理したり、売却して老後資金に充てたい。
・母が認知症等で意思能力を喪失すると管理処分権が無くなり、また成年後見しか使えなくなり、
　後見人が第三者になる可能性もある。

【解決策】
・母が元気なうちに空き家を長男に名義変更することで、いつでも売却できる状態にし、
　仮に、母の意思能力が無くなれば、母の思い出に関係なく売却できる。

【留意点・補足】
・売却代金の使い道（老後資金）が無いなら、民事信託を使い管理・処分行為を長男に委託する方法もある。

【当事者】
・売主／母
・買主／子（長男）
・物件／戸建て住宅

【親族間売買をする理由】
・母の施設入所費用を捻出する為。

【経緯】
・父は以前他界し、高齢で一人暮らしの母を長男と長女いずれかの
　自宅から近い施設に入れることに決めたが、年金暮らしの母には施設の入居資金はない。
・母名義の実家を長男が購入し、施設入所のための初期費用に充てる。

【課題】
・親が年金暮らしで経済的な余裕がなく、施設入居資金が用意できない。
・本来なら、子どもらが平等に資金を出し合い工面することも考えられるが、資金的余力がない子もおり、
　子どもの中で経済的余裕のある者だけが負担するとなると、不公平が生じる。

【解決策】
・親の所有する自宅を子が購入することで、兄弟間の不公平感を生じることなく、施設の入居資金を準備する
　ことが可能となり、家族間でのいざこざも起こり難い。

【留意点・補足】
・買い取る子どもに、まとまった現金がある子尾が要件となる。

【当事者】
・売主／父
・買主／子（二男）
・物件／自宅

【親族間売買をする理由】
・年金受給者で経済的に苦しい親に、老後資金援助＆リースバック
　をする為。

【経緯】
・年金を受給し、貯金を切り崩し生活しているが、病気を患い医療費がかさんでいる。
・次男が親の生活資金を度々援助したが貯金が底をつきそうな為、親名義の実家を購入する形にして
　両親の老後資金を援助したい。

【課題】
・貯金が底をつき、自宅を第三者へ売却し賃貸に住み替えても、一生涯払い続ける家賃が生活を苦しめ、
　売却した金が底をついたら、その時点で子供からの再援助が必要となる。

【解決策】
・父から子に親族間売買し、売買代金を渡した上で、子どもから父に自宅をリースバックすることで、
　親がずっとその家に住み続けることができる。

【当事者】
・売主／父・母
・買主／子（長男）
・物件／実家自宅

【親族間売買をする理由】
・債権者による強制執行から、両親が住む実家を守る為。

【経緯】
・実家不動産を所有する父は、自営業で生計を立てていたが、事業は上手くいっていない。
・事業融資で自宅を担保にしていたが、返済が滞り、債権者から自宅が差押えられた。
・子が父から自宅を買取り、売買代金で融資を返済することになった。

【課題】
・債務残高は、利息と損害金を含め債権総額は2,200万円近くある。
・子（長男）は一括返済できる資力があったが、単に債務を肩代わりすると、事業を継続する父は、
　再度事業融資を借りる可能性が残る。

【解決策】
・債務を子が立替えて完済せず、父所有の実家を買取る方法をとり、父は取得した売買代金で返済する。
・所有者が変わることで、父への再融資を防ぐことも目的。

【当事者】
・売主／父
・買主／子（二男）
・物件／投資用区分所有マンション

【親族間売買をする理由】
・父の負担を減らし、生前の相続紛争対策にもなる為。

【経緯】
・父は、約２５年前に投資用区分マンション購入して、
　賃貸に出して運用していた。
・父も高齢で病気がちになり、誰かに賃貸管理を任せたいと考えていたが、不動産投資を始めたい次男が
　購入に名乗りをあげた。
・なるべくコストをかけずに、親子間売買を完了させたい。

【課題】
・オーナーチェンジ物件の為、現入居者とのやり取りも必要であり、手続きに手間が掛かる。
・次男は不動産投資が初めてで、手続きがよく分からない。

【解決策】
・区分所有マンションの所有者変更に伴い、現入居者とのやり取り（所有者変更・振込先口座変更の通知等）は　　
　当事務所で行う。
・前所有者（父）から管理会社へ売買完了後の現入居者とのやり取りを依頼することも可能。

【留意点・補足】
・本件の親族間売買に関し、他の兄弟も了承済みである。
・オーナーチェンジ案件であり、賃貸管理会社に仲介させる予定が、不動産賃貸専業の為売買を断られていた。

【当事者】
・売主／父
・買主／子（二男）
・物件／区分所有（二世帯住宅）

【親族間売買をする理由】
・区分登記された二世帯住宅の一部が、相続財産となって、
　将来の相続で揉めることを防ぐ為。

【経緯】
・１０年前に次男が両親と暮らすために、二世帯住宅を建てた。
・二世帯住宅の敷地は、二男名義。
・建物は区分登記されていて、１階が父親名義、２階が次男名義となっている。
・区分登記された二世帯建物で、父所有の１階部分を二男が買い取る。

【課題】
・父の相続が発生した場合、建物１階の所有権が相続財産に含まれてしまう。
・父の生前に父の所有権を買い取り、二世帯住宅の土地建物の全てを、二男の単独名義にしたい。
・二男と長男、父と長男も仲が悪く、遺産分割で揉める可能性が高い。

【解決策】
・相続開始時に区分建物の所有権が相続財産に含まれることを事前に回避するため、
　区分建物の所有権を親から買い取った。

【留意点・補足】
・二世帯住宅は区分登記されていない方が多い。
・建物構造上、建物が分離（玄関や水廻り等が別）されず、単に親と同居の場合は区分登記されていない。

【当事者】
・売主／父
・買主／子（長男）
・物件／戸建て住宅

【親族間売買をする理由】
・終活の一環として、終の棲家へ移り住みたい。
・自宅を売却し、海の見える静かな町へ移り住みたい為。

【経緯】
・両親は高齢になり自分達の終活について考え、シンプルな資産状況にしたい。
・株と投資用マンションは全て売却し、自宅だけが売却できずに困っていた。
・両親は自宅を売却し、海の見える静かな町へ移り住みたいと考えている。

【課題】
・資産の中で、換価処分に困るのは不動産であるため、生前に現金化しておきたい。
・自宅は立地的には悪くはないが、奥まった地形で周辺に嫌悪施設がある等、マイナス部分がいくつかある
　ことで売却ができなかった。

【解決策】
・長男は、特にこの家を使う理由はないが、両親が早く身軽になりたい希望なので、購入することを決めた。
・購入後はリフォームして賃貸する予定。

【留意点・補足】
・終活としての資産整理や権利調整として、親族間売買は良く活用される。

【当事者】
・売主／母
・買主／子（長男）
・物件／借地権の底地

【親族間売買をする理由】
・借地権の底地が、将来遺産相続対象となることを未然に防ぐ為。

【経緯】
・長男は、母親名義の土地に自分の家を建て家族で暮らしている。
・今のままでも問題はないが、将来相続などで他の兄弟と揉めることは避けたい。
・長男が自分の妻から「なるべくなら土地を何とかしておいてほしい」と言われ持ちかけた。

【課題】
・母名義の土地に建物を建てた後、母が亡くなるとその土地は相続財産に含まれ、遺産分割の対象となる。
・今回は親族間売買であり融資が使えないため、現金一括での売買が必要となる。

【解決策】
・自己資金に加え、義父からの借り入れもあり、現金一括で底地を取得することができた。
・土地を購入する資金が無い場合、土地名義人の母に「特定財産承継遺言」で土地の取得者を長男に相続させる
　と書いてもらえれば、土地が遺産分割の対象とならず長男名義に変更可能となる。

【留意点・補足】
・「特定財産承継遺言」で土地の取得者を長男に相続させるとする場合は、他の相続人の遺留分に配慮が必要。

【当事者】
・売主／父
・買主／子（長男）
・物件／賃貸アパート（建物）

【親族間売買をする理由】
・相続対策として、賃貸アパートから発生する賃料収入を、
　子が受け取る為。

【経緯】
・父は、複数の一棟アパートやマンションを所有し、専業として不動産賃貸業を経営している。
・投資用ローンも完済し、預貯金が相当貯まり、相続税対策が必要となったため顧問税理士に相談したところ、
　アパート建物のみを子どもに売買し、家賃収入が子どもに入るようアドバイスを受けた。・

【課題】
・投資用ローンも完済し預貯金が相当貯まり、相続税対策の必要となっている。
・今後、預貯金が増えないようにアパート賃料収入が子どもに入るようにしたい。
・しかし、アパート一棟（土地建物）売買となると、金額が高額になり過ぎる。

【解決策】
・不動産の家賃収入を得るのは「建物所有者」となる。
・アパートの土地建物を一括売買となると、子どもの資金調達が大変になるので、土地は父名義のまま、
　建物のみ子へ売買することで、売買金額を低く抑えた。

【当事者】
・売主／子（二男）
・買主／父
・物件／戸建て住宅

【親族間売買をする理由】
・会社が倒産し、住宅ローンを払えない子を父が助けるため。

【経緯】
・子供が１２年前にマイホーム購入したが、会社が倒産し住宅ローンが払えなくなった。
・残債は1,500万円あり、このままでは家を手放さなければいけなくなってしまう。
・父が肩代わりをして家を購入し、購入後は賃貸（リースバック）で子が住ませてもらう。

【課題】
・不動産業者による買取り＆リースバックでは、価格は買い叩かれ、様々な費用が掛ってくる。
・リースバックは、親族間売買にも応用して利用することができる。

【解決策】
・不動産業者が行う買取りリースバックを、親族間売買に応用する。
・次男としても、親の家を借りて住むことになり、第三者の銀行の住宅ローンより安心できる。

【留意点・補足】

・支払い余力がある親族が近くにいることが条件となる。
・本件のような方法を利用できる人は限られる。

【当事者】
・売主／子（長男）
・買主／父
・物件／投資用マンション

【親族間売買をする理由】
・独り暮らしの父を近所に住まわせ、老後の面倒を子が見る為。

【経緯】
・父と母と子供の三人家族だったが、三年前に母が他界。
・長男は結婚を機に家を出て、現在父は一人暮らし。
・長男は投資用マンションを所有、自身の自宅も近い。

【課題】
・みなし贈与問題。
・親族間売買の場合、一般取引相場と乖離した売買金額で取引した場合は、贈与税の課税の危険性がある。

【解決策】
・同じマンション内の間取り等が同じ売物件あり、当物件の売り出し価格に近い金額を売買価格とした。