割賦売買とは、
「売買代金の全部または一部について、
　目的物の引渡し後 1 年以上、かつ 2 回以上の分割払いを条件とする契約」を指します。
いわば「売主が買主へ長期の分割払いを認める」形態です。

通常の不動産売買では、次の流れとなります。
・買主が銀行で住宅ローンを借りる。
・売主に代金を一括で支払う。
・所有権を移転し、引渡しを受ける。
・買主が銀行へ長期返済を行う。

一方、割賦売買では銀行が関与せず、売主が分割払いを認めます。
・契約時に手付金を支払う。
・残金は売主へ毎月または定期的に分割払い。
・所有権移転の時期は当事者で自由に決定。

割賦売買は、親族間売買との相性が「非常に良い取引方法」といえます。

（１）融資が利用できない「不動産」でも売買できる
＜例＞

・再建築不可物件

・接道義務を満たさない土地

・担保評価が低すぎてローン不適格の物件

（２）融資が利用できない「人」でも購入できる

＜例＞

・個人事業を始めたばかりで収入実績が乏しい人

・過去の事故情報により信用情報（いわゆるブラックリスト）に載っている人

（３）融資が利用できない「取引形態」でも売買できる

＜例＞

・親族間売買

・共有持分売買

・遺産分割に伴う代償としての売買

※銀行が敬遠する取引形態でも、割賦売買は制限されません。

（４）銀行融資でないため、事務手数料や保証料が不要

住宅ローンのような「事務手数料」「保証会社の保証料」などの費用が一切かかりません。

（１）抵当権の残る不動産は、抵当権を抹消しないと割賦売買できない

売主が、対象不動産の住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。

※売主側の資金負担がネックになることもある。

（２）支払う割賦金を無利息にすると「利息相当額がみなし贈与」になる

親族間でやりがちな無利息設定や市場金利に比べて著しく低い利率は、通常の利息分や金利差分が、税務上贈与と判断される可能性があります。

割賦売買時点での「適正な金利」を設定する必要があります。

（３）割賦期間中に「買主が破産」した場合、第三者による差押えリスクがある

割賦金の完済が未了時点で、所有権を買主へ移転している場合、買主の債権者が不動産を差し押さえる可能性があり、売主は残金を回収できないリスクを抱えます。

（４）割賦期間中に「売主が破産」した場合、支払済み割賦金が返還されないリスクがある

不動産が破産財団に組み込まれると、買主は購入代金を支払っていても保護されないことがあります。契約内容の設計には慎重な検討が必要です。

割賦売買では、契約の自由度が高い反面、当事者間で明確な取り決めをしておくことが不可欠です。

（１）所有権移転の時期

・割賦契約時（契約と同時に所有権移転）
・割賦金の全額支払い完了時（完済後に所有権移転）
・手付金・内金など一定額の支払い時

それぞれメリット・デメリットがあり、税務や破産リスクを踏まえて判断する必要があります。

（２）割賦期間

５年以内の短期とする場合もあれば、住宅ローンに近い20年程度の長期設定をすることもあり、
当事者の合意で自由に決定できます。

（３）利息設定

・契約時点の市場金利（短期プライムレート等）
・民間金融機関の住宅ローン金利
・フラット35の金利

これらを参考に、適正な利率を設定することが望ましいです。