（１）住宅ローンを「利用するか、しないか」

親族間・個人間売買では、買主の購入資金の調達において、
・住宅ローンを利用する場合
・住宅ローンを利用せずに、現金で購入する場合

のどちらを選択するかによって、必要となる書類と全体の流れが大きく異なります。

特に重要なのは、住宅ローンを利用する場合、
金融機関は審査書類として、宅建業者が作成した「重要事項説明書」の提出を必須とする点です。

しかし、この書類だけを「単発」で作成してくれる不動産会社はほとんどありません。仮に引き受けても、実務的には通常売買と同様の手間と責任が生じるため、
売買価格の約 3％（または値引きしても半額程度＝1.5％）の手数料を請求されることが一般的です。

仲介手数料が負担に感じたら、
事務サポート料のみで対応でき、宅建業免許を保有する事務所を探すことになります。

（２）親族間売買では、住宅ローンが利用できる金融機関が「大幅に制限される」

金融機関による住宅ローンの取扱いにおいて、第三者（友人・知人）との個人間売買では一般売買と
同様に扱われる一方、親族間売買は金融機関から「特殊な取引」とみなされます。

そのため、
・そもそも親族間売買のローンに対応していない（門前払い）
・対応していても、金利が高い
・不動産担保ローン扱いになる
・物的担保や保証人の追加が条件になる、といった制約がかかることがあります。

以下では、住宅ローン利用の有無に応じた
「親族間・個人間売買の流れ」を解説します。
（※は住宅ローン利用の場合）

（１）売買価格の調査

最初に必要なのは、売買価格の客観的な調査です。
一括査定サービスを利用して複数社の査定を取得することで、税務署に合理的に説明できる価格設定が可能になります。
親族間売買では、「みなし贈与」対策として特に重要です。

（２）当事者間の売買合意

価格だけでなく、対象不動産の不具合や制約、負担など後々で揉めないために、
不動産の問題点を洗いざらい開示したうえで合意します。これを怠ると、親族間でも契約不適合責任に発展することがあります。

（３）住宅ローン・事前審査（※）

本審査の申し込みをする前に行われる「簡易的な審査」を指します。
申込者の年収、返済負担率（返済比率）、年齢や職業などがチェックされます。

（４）売買契約書、重要事項説明書（※）の作成

不動産売買契約書や重要事項説明書の作成は、宅建業者が介在する場合は作成を依頼し、
住宅ローンを利用しない場合は、売買契約書のみ当事者で作成することになります。

（５）売買契約の締結（手付金の授受）

売買契約書の締結時、買主は売主へ手付金を支払います。実務では 売買代金の5〜10％が一般的です。ここで最重要なのは、手付金の授受は必ず銀行振込にし、通帳記録を残すこと。
親族間売買では、税務署から「実際に金銭が動いているか」「売買として成立しているか」を厳しく
確認されるため「通帳記録」は最強の証拠となります。

（６）住宅ローン本審査（※）

事前審査よりも厳密に、融資の可否や融資条件を最終的に判断するもので、
・申込者の返済能力
・物件の担保価値
・健康状態（団体信用生命保険の加入可否）、などを詳細に調査します。

（７）金銭消費貸借契約（※）

本審査に通過後、融資を受ける金融機関と正式なローン契約を締結します。

（８）担保権等の抹消手続き

対象不動産に抵当権・差押え等が残っている場合、残金決済日に抹消登記を行うための事前準備が
必要です。融資実行日に併せて抹消書類を発行してもらうよう、債権者（銀行等）と調整します。

（９）残金決済・所有権移転登記・引渡し

最終取引日（決済日）は、売買に関する全ての義務が履行される最も重要な日です。
・買主 → 売主へ残代金を銀行振込（※通帳記録必須）
・売主 → 抵当権抹消書類の提出
・司法書士 → 所有権移転登記申請
・鍵の引渡し、設備の確認

がまとめて行われます。注意点として、残金支払いも手付金と同様に、必ず銀行振込で「通帳記録」を残すことです。また、登記手続きには、必ず司法書士に依頼することにします。
登記手続きを本人が申請することも法律上は可能ですが、不動産登記は専門性が高く、万一トラブルが発生して登記ができない場合は、各関係機関に損害が発生することもあり得るため、登記はプロに依頼する方が無難です。