相続時・相続後の不動産対策

①「相続不動産の入札売却」

相続後は単独所有となり、相続税の納税資金の原資や

別用途に充てるため売却換金する。

一定基準を満たせば、競争入札（不動産オークション）

で売却することも可能となる。

②「相続分の放棄」

相続分の放棄をすることで、共有持分（法定相続分）を

取得せず、共有関係となることを未然に回避することが

できる。相続放棄と異なり、相続開始後３カ月以内の

家庭裁判所へ申述は不要であるが、相続人としての地位

を失うわけではないので、プラス財産は放棄しても、マイナス財産（借金等）の支払い義務

を免れることにはならないことに注意が必要となる。

また、相続人であることには変わりがないため、遺産分割協議へ参加は可能となる。

③「相続分の譲渡」

自らの法定相続分を譲渡することで、共有関係から離脱

したり、未然に回避することが可能となる。譲渡先は、

他の相続人でも第三者でも可、譲渡の範囲は全部でも

一部でも可、対価は有償でも無償でも可、となる。

注意点として、相続分の譲渡をしても相続債務から免れることにはならないため、

相続債権者には対抗できない。

⑤共有持分の売却（他の共有者へ）

すでに共有関係にある不動産で、自分の共有持分を他の

共有者に売却することで、共有関係から離脱するための

共有持分売買。通常は、融資を利用しない個人間売買と

なるが、贈与と見なされないように不動産売買契約書を

作成する必要がある。

⑥「共有持分の贈与」

すでに共有関係にある不動産で、共有関係からの離脱

を目的として「自分の共有持分全部」を、他の共有者に

贈与する。無償で自分の共有持分を失うことになるが、

共有関係の煩わしさから解放されることになる。

⑦「共有持分の放棄」

すでに共有関係にある不動産で、共有関係からの離脱

を目的として「自分の共有持分全部」を放棄する。

放棄した共有持分は、他の共有者に帰属する。

共有持分の放棄を、第三者（市の固定資産税課など）に

主張するには登記する必要があるが、他の共有者が登記に協力しない場合は、

登記引取請求訴訟を提起し、判決を得て、強制的に登記手続きをすることができます。

⑧「現物分割」

地積規模や道路付けを総合判断して、土地が「現実的に

分割可能」であれば、物理的に分筆し、別々の不動産に

分割すして、それぞれを単独所有権として所有する。

但し、分筆により資産価値が下がり、不公平が生じない

ように、建築基準法等の不動産法規は、事前に十分調査する必要がある。

⑨「代償分割」

代償分割とは、相続人の１人が単独取得し、

単独取得した者が、取得しなかった他の相続人に対し、

代償金（金銭）を支払うことで、分割により取得する

財産価値の均衡を図る方法。

⑪共有不動産（全部）の共同売却

相続後、共有名義となった不動産を共有者全員の合意に

よって、不動産全体を売却することで、共有名義不動産

を現金に換価し分配でき、共有関係は解消される。

但し、共有物の処分となるため、共有者全員の合意が

必要となる。当事務所では、共有不動産の売却には、一定基準を満たせば、競争入札による

不動産オークションでの売却を推奨している。

⑫共有持分の買取り～他の共有持分

すでに共有状態にある不動産で、単独所有権を目指して

他の共有者が所有する共有持分を買取る共有持分売買。

単独名義となることで、共有関係は解消される。但し、

他の共有者が複数ある場合は、他の共有者が所有する

全ての共有持分の買取りが必要になる。

⑬不動産の交換～共有持分を受取る

すでに共有関係にある不動産で、単独所有権を目指して

他の共有者の「共有持分の全部」と、自分が所有する

「他の不動産（別の不動産）」を交換することで、

共有持分の全部を取得し、自分が単独名義となることで

共有を解消する。

⑭「相続土地国庫帰属申請」

すでに共有関係にある不動産で、その共有不動産を

共有者の全員が「不要、手放したい」と考える場合、

共有者全員の共同申請により、その「不要な不動産」を

国に引き取ってもらう。但し、相続土地国庫帰属申請の

申請者要件として、共有者のうち１人が「相続や遺贈で土地を取得」している必要がある。