親族間・個人間売買では、
「身内なのだから細かい契約書は不要だろう」
「昔からの友人同士だからトラブルにはならないはずだ」
という“心理的な油断”が生じやすくなります。しかし、実務の観点から断言できるのは、
不動産会社が介在しない親族間・個人間売買こそ、「第三者間以上に厳格な契約書が不可欠である」という事実です。

金銭の授受が発生し、かつ取引対象が不動産という高額資産である以上、軽微な不備が重大なトラブルへ発展する可能性が極めて高いからです。
また、親しい関係ほど、揉めた際の亀裂は深くなる傾向があります。

実際、法律トラブルの多くは「契約書の不備」に起因します。身内同士の信頼関係を前提として取引を進めても、いざ問題が発生した際には、互いの認識のズレが大きな感情的対立を生み、関係破綻につながる例が少なくありません。契約書に「他人以上の厳格さ」が必要である本質はここにあります。
親しい間柄だからこそ、曖昧さを排除し、客観的かつ厳格な契約書を作成することが、最終的には双方の安心につながります。

親族間・個人間売買であっても、
通常の不動産取引と同様、契約書には少なくとも次の内容を盛り込む必要があります。

（１）売買の目的物および売買代金の確定
（２）売買代金の支払い時期・方法・金融機関口座
（３）売買対象面積の扱い（公簿か実測か）、境界確定・実測清算の有無
（４）所有権移転登記と引渡しの時期
（５）抵当権・地役権など負担の抹消
（６）引渡し前の滅失・損傷に関する危険負担
（７）物件状況等報告書・設備表の取り扱い
（８）公租公課・諸経費・印紙税の負担区分
（９）契約不適合責任（修補請求・代金減額・解除・損害賠償）
（10）手付金と手付解除
（11）履行遅滞・不履行時の解除・違約金
（12）ローン特約（融資利用の有無）
（13）管轄裁判所の合意※紛争防止のために重要
（14）特約事項（親族間売買では必須）

親族間・個人間売買で売買契約書を自作する際、上記項目の多くが「省略されがち」ですが、
その省略こそが、後に紛争の火種となりがちです。特に、境界・設備状況・契約不適合責任など、争いが生じやすいポイントほど明確に記載しなければなりません。

親しい間柄の売買では、
売主の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を「免責」とすることがよくあります。
しかし、“免責”という言葉だけを入れれば安全というわけではありません。

契約不適合責任を免責とするための要点は、次のとおりです。
・買主が「不動産の悪い点を理解したうえで購入する」と明確に合意すること
・売主は知り得る不具合を正確に開示すること
・「付帯設備表」「物件状況等報告書（申告書）」による書面合意を残すこと

不具合の例としては、
・ガスコンロが一つ着火しにくい
・給湯器が30年以上使用されており寿命が近い
・屋根の一部に雨染みがある
・床の一部に沈みがある

など、どんな些細な内容でも、包み隠さず開示することが重要です。

親族間・個人間売買で、最もトラブルになりやすいのが、境界と越境の問題です。
本来であれば、測量・境界確定 を行い、その結果に基づいて売買代金を精算する（実測清算）契約が
望ましいのですが、現実には「現状有姿（そのまま）」で売買されることが多くなります。

現状有姿で売買する場合ほど、以下のように「具体的に開示する」必要があります。
・東側境界標が2カ所欠損している
・西側隣地建物の換気扇フードが越境している
・隣地ブロック塀の一部が対象地側に入り込んでいる
など、現地で確認した事実を正確に伝え、書面で共有します。

さらに、越境については、
・「将来撤去する旨の覚書」があるのかないのか
・覚書が無い場合は、 取得時効による所有権喪失のリスク
・覚書があっても、更新しなければ時効による権利喪失リスク
といった法律リスクまで丁寧に説明し、双方が納得したうえで売買を進めることが重要です。

そして、売主が開示した内容が、買主にとって購入判断の重要な要素となる場合、
・「それなら売買価格を下げてほしい」
・「そのリスクなら購入を見送る」
という反応につながることがあります。しかし、これは正常なやり取りであり、むしろ後日の深刻な
トラブルを防ぐための“健全な交渉過程”です。

反対に、問題点を開示しないまま売買を行うと、親しい間柄であるほど感情的な対立が激しくなり、「とことん揉める」傾向があります。
不動産トラブルの大半は、「そんなこと聞いていない」から始まるのです。