現物分割

現物分割とは、共有不動産を共有持分割合に応じて物理的に分ける

方法をいいます。例えば、土地が共有の場合、持ち分に応じて土地

を分筆し、各々土地が単独所有として分割することになります。

但し、現物分割は、土地（更地）のみ適用可（建物は適用不可）。

また、接道要件等を考慮すると、平等に分割することは現実的に

難しく、法的には現物分割が原則とされながらも、有効活用されて

いるとは言いにくいのが現状といえます。

現物分割が「できた場合」のメリットとしては、

「それぞれの共有者の単独所有となる」

「分割した土地を自由に処分・活用できる」などがありますが、

そのためには、分割した土地の面積が一定程度の広さがなければ難しいことになります。

現物分割のデメリットとしては、

「狭い土地の現物分割を行うと、土地がさらに小さくなることで評価額を下げてしまう」

「土地の形状によっては、現物分割することで道路との接続（接道）がない土地が生まれる」

「建ぺい率や容積率が建物を建設するための法的要件を満たさない土地になる」

など、現物分割によって土地を単独所有できても、非現実的な結果となるk脳性もあります。

現物分割ができれば、共有が確定する手前で共有解消となりますが、

まずは物理的に可能であるかどうか確認する必要があります。

例えば、現物分割することで、以下のような状況にならないか？

・分割後、土地の市場価値が下がらないか

・分筆後の建ぺい率や容積率は、自身の利用計画に支障がないか

・分筆後、埋設の水道管やガス管の状況で問題が発生しないか

・分筆後、道路との接続状況がどのようになるか

・分筆後、土地の境界が特定できるか

・分筆比率や状況で価額に差が生じた場合、譲渡所得税や贈与税の課税対象にならないか

共有物が建物の場合は、そもそも物理的な分割ができないため、現物分割が適さないケースとなります。

また、共有している土地が狭いケースでは、現物分割をするとさらに土地が狭くなるため、

新たな利用が困難になることで価値を失うなどの理由から、こちらも現物分割が適さないケースになります。

以上により、現物分割による共有解消が難しい場合、代償分割や換価分割の可能性を探ることになります。