「不動産個人間売買」の取引事例②
～兄弟姉妹・叔父叔母・甥姪・友人知人・夫婦のケース～

【当事者】
・売主／二男、三男
・買主／長男
・物件／土地の共有持分

【親族間売買をする理由】
・3人兄弟が相続時に一旦共有にした土地を、隣地に住む長男名義
　に１本化したい為。

【経緯】
・共有土地の隣に実家があり、現在は独身の長男が暮らしている（実家は長男名義）。
・５年前に父が他界し、遺産分割の際、実家と隣地を併せて相続したかったが、長男に代償金が無かったため、　
　一旦兄弟３人共有にしたが、資金ができたため、二男と三男から持分を買い取ることになった。

【課題】
・親族間売買で、路線価での売買で合意しているが問題ないか？

【解決策】
・親族間売買では、みなし贈与とされないためにも、売買価格の妥当性が重要になる。
・土地全体の価格であれば、不動産業者の査定で判明するが、持分価格までは決まり難い。
・路線価なら、相場価格と大きく乖離していることは少ないと言える。

【留意点・補足】
・遺産分割時に話し合いがつかず一旦共有名義にし、落ち着いたら売却し３等分にする予定が、
　兄弟の足並みがなかなか揃わず、共有解消まで時間を要するケースはよくある。

【当事者】
・売主／姉
・買主／弟
・物件／底地の共有持分

【親族間売買をする理由】
・資金が貯まったので、相続時に一旦共有にした土地の共有持分を姉から買取る為。

【経緯】
・弟が新築戸建を建てた土地は、姉と弟で共有で持ち合っている（持分２分の１ずつ）。
・姉に相続が発生した場合、持分は相続財産になり、姉の相続人（夫と子）が相続する。
・相続の際に共有にしたが時間が経ち、弟は資金ができたので土地名義を単有にしたい。

【課題】
・姉に相続が発生し姉の持分が相続財産に含まれて、弟と血が繋がっていない姉の夫と子が相続し、
　土地の売却を迫られると大変なことになる。
・仮に相続人が当該持分を放棄しても、弟は姉の相続人でないので名義取得できない。

【解決策】
・不測の事態が起きる前に、事前対策として共有名義を調整しておきたい。

【当事者】
・売主／義兄
・買主／義弟
・物件／妻の実家の共有持分

【親族間売買をする理由】
・血縁関係の無い義兄との共有関係を解消する為。

【経緯】
・妻の実家は、妻と義兄が各２分の１の割合で所有していた。
・妻が２年前に他界し、義弟が妻実家２分の１を相続し、現在は義兄と共有関係にある。
・義兄から、当該持分を売って欲しい旨申し出があった。

【課題】
・血の繋がらない義理の兄弟間で、各２分の１ずつ所有する共有関係は権利関係をいっそう不安定にするため、
　共有状態は解消すべきである。
・持分売買のため、売買価格の決め方が難しい。

【解決策】
・通常売買ではなく持分売買である為、土地建物の固定資産税評価額を基準として採用した。
・実勢価格の７割程度になるが、双方が了承した。

【留意点・補足】
・今回は通常では売買が成立しない持分売買の為、土地建物価格を固定資産税評価格で行った。
　贈与税のリスクは常に考慮する必要がある。

【当事者】
・売主／兄
・買主／弟
・物件／戸建て住宅

【親族間売買をする理由】

・兄の海外転勤で国内の持ち家（弟賃借中）が不要となった為。

【経緯】
・兄は、国内の持ち家で暮らしていたが、海外転勤となり今はアメリカで生活している。
・兄は、自宅を賃貸に出そうと考えたが、弟が住むことになり家賃を払い暮らしている。
・兄は今後も帰る予定が無く、弟も今のまま住みたい為、兄弟間売買することになった。

【課題】
・兄は海外在住のため、帰国して売買契約ができない。

【解決策】
・売買契約書はメールで確認、署名捺印書類は海外発送で郵送し、署名証明書と在留証明書返送。
・兄の国内銀行口座に売買代金を振り込み売買完了。

【留意点・補足】
・居住国の日本領事館で署名証明書と在留証明書（海外在住の方の印鑑証明書と住民票の代わり）取得が必要。
・兄が日本に帰国することなく無事に売買を完了。

【当事者】
・売主／姉
・買主／弟
・物件／１Ｒ区分所有（収益物件）

【親族間売買をする理由】
・姉が結婚で遠方に引っ越すことになったため、賃貸経営を断念し１Ｒマンションを売却の為。

【経緯】
・父親が賃貸用に所有していた１Ｒマンション（16㎡）。
・父の相続が発生し遺産分割で姉が取得することになり、姉は賃貸経営をするつもりが、自身が結婚し遠方に
　引っ越すことになり、マンション売却を考えていたが、弟がマンションを買い取ることになった。

【課題】
・特になし

【当事者】
・売主／叔父
・買主／甥
・物件／土地

【親族間売買をする理由】

・二世帯住宅建設用地を取得する為。

【経緯】
・甥が叔父の所有する土地を購入し、両親と暮らす二世帯住宅建築を計画している。
・対象土地は古い建物があり、解体費用や残置物処分費、測量費用等が必要となる為、なるべく安く買いたい
　と甥は考え、叔父も売買価格はいくらでも良い、と言っている。

【課題】
・土地購入代金を融資で払うつもりが、親族間売買のため、融資不可となる。
・査定相場価格は1,450万円、しかし甥が用意できる現金は1,000万円迄。
・甥の予算に合わせ低額譲渡にすると、みなし贈与となってしまう。

【解決策】
・甥が贈与税リスクを承知のうえで、適正価格を下回る価格（売買価格600万円）に設定し、叔父も了承。
・贈与税が発生しても、当初の予算余力から支払うことにする。

【当事者】
・売主／叔父
・買主／甥
・物件／土地

【親族間売買をする理由】

・両親が住む実家の隣地に家を建てる為。

【経緯】
・対象地は、中心市街地から離れた緑豊かなエリアにある。
・甥は、都内で暮らしていたが子供が生まれ、両親が高齢になったことで、両親が住む実家の
　横の土地（叔父名義）を購入して、そこに家を建てたいと考えている。

【課題】
・叔父は売買価格にこだわりは無いが、低額譲渡にしてしまうと贈与税リスクが発生してしまう。
・対象地は全く整地されておらず、砂利と草が生え放題の状態であるが、叔父の希望としては、現況のまま
　測量もせず引渡したい。

【解決策】
・一定の貯金も有り、購入することができた。
・事前にハウスメーカーに相談していたため、現状有姿での取引も整地費用等も見越して予算化できた。

【当事者】
・売主／元夫
・買主／元妻
・物件／分譲マンション（夫名義）

【親族間売買をする理由】
・離婚時にローン残債があったため財産分与で名義変更が
　できなかったマンションを元妻が取得する為。

【経緯】
・２０年前に離婚は成立して以降、夫名義のマンションに妻が住み続けている。
・離婚時は残債があり、名義変更ができず、現在まで至っていた。
・今回、元夫が住宅ローンが完済した為、名義を売買にて買い取ることを決めた。

【ポイント】
・離婚時に住宅ローン残債があり、財産分与等で名義変更できなかった為（銀行の承諾が必要となる）、
　夫名義のまま住み続けていたが、今回のように住宅ローン完済でき資金があれば、元夫婦間で売買は可能。

【解決策】
・仲の悪い夫婦間を、子が上手く立ち回り、スムーズに売買を完了。
・元妻側が、売買代金（現金）を用意することができた。
・住んでいる元妻に限らず、子が買主になることも場合によっては可能となる。

【留意点・補足】
・夫婦が離婚をして、妻が夫名義のままその家に住み続ける話は結構多い。
・ローン残債があり、現金が用意できない場合は借り換えになるが、支払い能力が求められる。

【当事者】
・売主／夫
・買主／妻
・物件／投資用区分所有マンション

【親族間売買をする理由】

・夫の家賃収入分の節税の為。

【経緯】
・夫は１０年前から不動産投資を行い都内に１Ｒ区分マンションを複数所有している。
・夫の年収が上昇してきたことに伴い、家賃収入分の節税を考えるようになった。
・税理士から１Ｒマンション名義を妻へ変更する旨、アドバイスを受け夫婦間売買をする。

【課題】

・低額贈与等、税務上のリスクに十分に気を付ける必要あり。

【解決策】
・売買価格は税理士が評価した価格を使用した。
・ローンが完済したら次のマンションの夫婦間売買を検討する。

【留意点・補足】
・夫婦間売買の多くは、節税を目的としたものです。
・夫の年収が高い場合に、専業主婦の妻が投資用不動産を所有し、家賃所得を妻に変更をする目的が多い。

【当事者】
・売主／個人
・買主／知人
・物件／区分所有マンション

【知人間売買をする理由】

・媒介契約後、自己発見により個人間売買に切り換えたい為。

【経緯】
・区分所有マンション売却の為、当初は不動産会社の仲介を依頼していた。
・仲介で買主が見つかる前に、融資利用不要の知人から買受けの申し出があった。
・売買代金現金一括で支払う為、不動産会社の仲介を受ける必要が無くなった。

【課題】
・媒介契約が、専任媒介又は一般媒介であれば、自己発見を理由とする個人間売買は可能。
　但し、専属専任媒介契約の場合は自己発見不可。

【解決策】
・今回は専属専任媒介契約以外の契約のため、個人間売買は成立し、仲介手数料の節約に成功した。

【当事者】
・売主／相続人
・買主／相続物件の隣人
・物件／戸建て住宅

【知人間売買をする理由】

・相続した実家の処分のため。

【経緯】

・親に相続が発生し、一旦名義変更までは完了したが、その後の処理は考え中だった。
・そんな時、実家のお隣から土地を購入したい話があり、
　「①古屋付きでよい、②土地の測量は不要、③現況のままで引き取ってくれる」
　この３つの条件でお隣へ売却を決めた。

【課題】

・売却価格は、市場価格よりも多少は低かった。
・相続不動産は築年数が40年以上経過で建物が老朽化し、賃貸に出すにも相当のリフォーム代がかかり、
　売却するのが現実的であった。

【解決策】
・建物が相当古く、取引後の契約不適合責任等を考慮した場合、現状引渡しを了承しているお隣さんに
　買ってもらうことが一番だと考えた。

【留意点・補足】
・相続後の不動産の取扱いの殆どは、
　「①相続人が住んでそのまま使用、②リフォームして賃貸に出す、③売却換金」
　の３つ選択肢が考えられる。

【当事者】
・売主／お隣同士
・買主／お隣同士
・物件／高層区分所有

【知人間売買をする理由】

・分譲マンションの隣住戸を購入し、地方に住む親を
　呼び寄せたい為。

【経緯】
・高層マンションの隣人が、住戸を売りたいとの話を聞いた。
・隣の部屋を購入し、そこに山口に住む両親を住まわせれば、何かあっても近く、安心できると考え、
　隣人へ購入意思を伝え、口頭で契約内容も大筋合意することができた。

【課題】
・購入に住宅ローン融資利用がある場合、不動産仲介会社作成の売買契約書及び重要事項説明書を
　融資審査のために提出する必要がある。
・司法書士、行政書士が重要事項説明書を作成すことができないため、業務を完結することができない。

【解決策】
・宅建業免許を持つ当事務所で売買契約書及び重要事項説明書を作成し、住宅ローンを満額利用できた。

【留意点・補足】
・無担保融資なら仲介会社を入れず融資可能だが、融資額が低額で金利が高くなる。
・今回は知人間売買であり、親族間売買ではない為、融資希望全額の融資を受けられた。

【当事者】
・売主／大家
・買主／賃借人の長男
・物件／賃貸戸建て

【知人間売買をする理由】

・賃借中の賃貸戸建に住み続けたい為。

【経緯】
・賃貸戸建ての借主と同居している子自身が、借主である親に代わり、賃貸戸建てを買いたい。
・大家（土地建物貸主）も売買には積極的で、賃借人に買って欲しいとの希望あった。
・大家の好意で売買金額は相場より低い金額提示があり、買主もその金額に了承した。

【ポイント】
・売買対象が一等地にある為、高額価格となり買主は融資利用が必要となる。
・融資利用では、売買契約書と宅建業者が作成する重要事項説明書の提出が必須となる。

【解決策】

・宅建業免許を持つ当事務所で売買契約書及び重要事項説明書を作成し、住宅ローンを満額利用できた。

【留意点・補足】
・今回は知人間売買であり、親族間売買ではない為、融資希望全額の融資を受けられた。
・ちなみに、親族間の不動産売買では、不動産会社の仲介を受けたとしても、融資が受けられるか否かは、
　銀行と融資を受ける者の属性次第となる。

【当事者】
・売主／地主
・買主／借地権者
・物件／底地

【知人間売買をする理由】

・地主が高齢で、借地管理を減らしたい為。

【経緯】
・地主は多くの借地を持っているが、高齢になり、徐々に売却して管理を減らしたいと考えていた。
・更新時期も近づいた借地について、借地権者に買い取り打診をするようにしていた。
・打診の結果、本件の買主が借地を買い取る意思を示してくれた。

【ポイント】
・借地の場合、底地だけを第三者に売却することは理論上は可能だが、借地権付きでは相当安い価格でしか
　売却できない。
・借地権者であれば、借地を解消して自分の土地にしたいと考えてくれると地主が考えた。

【解決策】
・時価に近い価格で売るのなら、借地権者に売ることが地主として最善の方法であり、借地権者も、
　資金的に余裕があれば、購入の意思を示すことが多い。

【留意点・補足】
・地主と借地権者間売買は、長く借地関係を継続してきた一定の信頼関係があり個人間売買に馴染む。
・地主は、手数料節約の目的で管理業者を入れないこともありえる。

【当事者】
・売主／Ａ（個人）
・買主／Ａが代表の法人
・物件／賃貸不動産

【会社・個人間売買をする理由】

・節税上の理由から、個人名義の不動産を法人名義に変更したい。

【経緯】
・会社経営するＡは、税務上の理由から所有不動産を自らが経営する法人（代表取締役として登記されてる）
　の名義に変更したいと考えていた。
・Ａの株式会社（一人株主）で株主総会を開き、行政書士が作成した株主総会議事録に調印し名義変更を完了。

【課題】
・売主である個人が、買主である法人の代表取締役等になっている場合、その間での不動産売買は
　利益相反取引となる為、売買を承認する株主総会決議（又は取締役会決議）を行い、
　登記申請に当該決議議事録を添付しなければ無効となる。
・法人に不利益が無い場合でも、当書類の提出が必要となる。

【解決策】
・Ａが代表する法人で、売買を承認する株主総会決議を行い、決議内容を記した議事録を添付し登記完了。

【留意点・補足】
・利益相反取引を知らず登記を行うと法律上契約は無効となり、契約無効の場合、登記名義人を法人から個人に
　戻す登記が必要になるため、登記費用が余分に必要になる。