2024年（令和6年）4月1日から「相続登記申請の義務化」が施行されました。

これにより、相続により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記の申請をしなければ義務違反になります。

従来は「名義変更は任意」であることを理由に、多くの不動産が相続登記されず、
結果として所有者不明土地が全国で急増し、国・自治体の公共事業や民間取引に深刻な支障を
来していました。

こうした問題の発生を予防するため、
相続登記の義務化は「相続の初動対応」の中でも最重要事項のひとつとなっています。

義務化の柱は、
①相続登記の申請義務（不動産取得を知った日から3年以内）
②相続人申告登記という新制度の創設
③住所等変更登記の義務化

の三つです。これらは単に手続きが増えたのではなく、
相続人が自らの権利を守り、トラブルを未然に防ぐための実務的な意義を持っています。

相続登記の申請義務では、「基本的なルール」と「追加的なルール」が併設されています。

まず、基本的なルールでは、相続（遺言含む）により不動産を取得した相続人は、
その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

ただし、上記期限内に遺産分割協議などが完了しない場合は、
相続人全員の法定相続分による共有名義で登記することになります。

また、追加的なルールでは、その後遺産分割協議がまとまった場合、不動産を取得した相続人は遺産分割が成立した日から３年以内に、その旨の登記をしなければなりません。

そして、
正当な理由が無いにもかかわらず、これら２つのルールに定める義務に違反した場合は、
１０万円以下の過料の適用対象となります。

相続の現場では、相続登記のための準備が長期化することもあります。

そこで、過料の適用対象とならないための救済措置として、
「相続人申告登記」が相続登記の義務化と同日に施行されています。

相続人申告登記とは、相続登記の義務を「いったん履行した」とみなす救済制度です。

相続開始直後は、戸籍収集や相続人の確定、遺産分割協議など、相続登記をするためには多くの作業が必要であり、３年以内にすべての準備が整わないケースも少なくありません。

しかし、この制度の活用により、
「相続が発生し、自分が相続人である旨を単独で法務局に申告する」だけで、
ひとまず過料のリスクを回避できます。ただし、相続人申告登記は名義変更そのものではなく、あくまで「登記の猶予措置」の性質しかありません。

最終的には、通常の相続登記を行う必要があります。

2026年4月1日からは「住所等変更登記の義務化」が施行されています。

これは、不動産の所有者が転居した場合や氏名が変わった場合、２年以内に法務局へ変更登記をしなければならないというものです。

従来は、住所変更登記を放置しても罰則はなく、何十年も前の住所のままの名義が大量に残り、結果として所有者不明土地につながる大きな要因となっていました。

義務化後は２年以内の申請が求められ、放置すると５万円以下の過料の適用対象となります。

上記制度にあわせて、同日より開始されるのが 「スマート変更登記」 です。

スマート変更登記とは、法務局が定期的に住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認し、住所等に変更があった人に対し「変更登記をしてよいか」を確認するメールを送信したうえで、住民票の異動情報を自動的に法務局へ連携する仕組みです。

申請者が自分で書類をそろえなくても、自動的に住所変更登記が行われるため、手続きの煩雑さが大幅に軽減されるだけでなく、うっかり失念して義務違反に問われることもなくなります。