遺言書がない場合、相続人全員による「遺産分割協議」が必須となります。
そして、不動産を相続する際に極力避けるべきは「共有名義」ですが、
相続の現場では、意に反して共有名義が発生することがあります。

たとえば、
・遺産の大半を不動産が占めているため分け難い
・仲が良い兄弟姉妹が公平性を重視して共同相続

といった場合です。

共有名義不動産は、不動産全体に対し、各共有者が持分に応じて権利を持つため、
保存行為以外はすべて協議が必要になり、
処分行為（売却）では共有者全員の同意が必要になります。

この煩わしさを避けるために、次の３つの分割方法を検討することになります。

１．現物分割

現物分割とは、不動産を売却せず、そのままの形で各相続人に分ける方法です。
たとえば、土地を分筆してそれぞれの土地を相続人が取得するような場合です。

＜メリット＞
・共有を回避でき、それぞれが単独所有となる。
・分筆や相続登記など簡単な手続きでできることもある。

＜デメリット＞
・一定以上の規模や整形地であることが前提となる。
・分筆方法によっては全体の価値が下がったり、公平な分割が難しいこともある。

２．代償分割

代償分割とは、相続人のうち特定の人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に対し、その不動産の価値に見合う現金（代償金）を支払うことで調整する方法です。

＜メリット＞
・公平な分割が可能になる。
・手放したくない土地を売らずに済む。

＜デメリット＞
・手元現金が乏しい場合、代償金の準備が大きな負担になる。
・「代償金の額」の決め方が難しい。

３．換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金に換え、諸経費を差し引いたうえで、
その売却代金を相続人全員で分配する方法です。

対象不動産の相続を誰も望まず、「代償金が支払えない」「相続税の納税資金に充てたい」などの事情がある場合に検討されます。

＜メリット＞
・不動産を現金化するため、相続人全員で公平に分割しやすい。
・納税資金が確保でき、売却代金を相続税の納税資金に充てることができる。

＜デメリット＞
・売却までに時間と費用（仲介手数料など）がかかる。
・売却額により譲渡所得税が課税されたり、
　適切な相続登記や遺産分割協議書作成をしないと贈与税のリスクが生じる可能性もある。

遺産分割協議において、遺産である不動産の換価分割を決定した場合、
売却を進める上で留意点が２つあります。

１．売却する不動産の名義を一旦「故人から相続人」に相続登記をする必要がある。

「相続発生～売却まで」の実体的な所有権の流れが、
「故人（被相続人）→相続人（売主）→新所有者（買主）」と移転するため、登記制度では、
具体的な権利変動の過程を登記簿上で連続的に記録することが求められます。
 

２．相続登記をする際の名義パターンには、「共同登記」と「単独登記」の
　　２種類あり、いずれかを選択する必要があること。

（１）共同登記
共同相続人全員の名義で共有名義として、売買が成立後、新所有者（買主）に所有権移転登記をする方法です。

【メリット】
代表者が決まらず揉めたり、共有実態に即した名義のため税務上の問題も生じません。
【デメリット】
売却に関する事務（契約など）すべてに、共有者全員の署名押印など手続きへの参加が
必須となり煩雑になります。

（２）単独登記
共同相続人のうちの１人を代表者として、代表者の単独名義とする方法です。

【メリット】
売買契約書への署名押印など代表者１人が単独で行えるため、事務手続きが簡素化できます。
【デメリット】
売却代金の分配がされなかったり、代表者名義になってから売却を取りやめたりすると揉めることになります。

また、
名義変更後に長期間経過してから売却すると「贈与税」が課税されるリスクも出てきます。

たとえば、3,000万円の不動産を３人兄弟（長男・二男・三男）で換価分割することに合意して、長男を代表者として単独登記したとします。（※計算上、諸経費は考慮せず。）

3,000万円で売却できたので、二男と三男に1,000万円づつ分配した場合、
これらの分配金が贈与と見なされる可能性があります。

外観上、登記だけ見れば、単独所有した長男が分配金を支払う理由が見えないためです。
そのため、相続実務では、遺産分割協議書の内容に、

・換価分割を目的として長男が不動産を取得すること
・売却後、掛かる諸経費を差し引いた残金を持分に応じて分配すること

これらを明記して締結しておくことで、贈与税の課税を回避することができます。

ただし、代表者の単独登記から長期間にわたり放置した後に売却した場合は、贈与税がかかる
可能性もあります。換価分割の売却期間に関する具体的な規定はありませんが、
換価分割の目的で登記した以上、すみやかに売却を完了させることが望ましいといえます。