相続不動産の売却において、売主が最初に直面する罠が
「高額査定による誘引」です。

（１）高額査定による“囲い込み”が依然として存在

売主は複数社から査定を取り、最も高い査定を出した会社を“有能な会社”と判断しがちですが、
実務では、
・成約を確約した査定ではない
・高額査定は媒介契約を取るための誘導材料

というケースが一定数存在します。その結果、売り出し後に買主が現れず、値下げを重ね、結局は他社が提示した低い査定額と変わらない価格で売れることも珍しくありません。

（２）実勢価格という“プロしか知らない価格”

不満の背景には、一般消費者にはアクセスできない「レインズ成約データ」という、
業者だけが持つ強い情報があります。

近年普及したＡＩ査定も、劣化・違法増築・眺望などの個別要因を反映できず、
期待値だけが膨らむことがあり、これも不満の要因となっています。 

次に多いのは、買付証明書が入った際に、
「不動産会社の説明に押し切られてしまう」という不満です。

（１）「媒介」の本質と利益相反

本来、仲介会社は売主の利益を最大化する義務がありますが、実際には「成約（決済）しなければ報酬ゼロ」という成功報酬体系に縛られています。

そのため、仲介会社は早期成約を優先し、売主に対して
「今が売り時です」
「これ以上の買主は出てこないでしょう」

といった「限定的な情報による説得（バイアスのかかったアドバイス）」を行い、売主に不本意な妥協を強いる構造があります。

（２）情報格差により交渉力が奪われる

不動産会社は、豊富な成約情報を基に価格妥当性を説明できますが、売主側はその情報を検証できません。この“情報の非対称性”が、売主を弱い立場に置き、不満につながっています。 

親族間・個人間売買における大きな不満は、
「相手も条件も決まっているのに、通常と同じ正規仲介手数料（3％＋6万円＋消費税）を請求される」というものです。

本来、親族間・個人間売買は、不動産会社を介さず
「当事者同士で行う直接取引」が一般的です。

一方で、
「取引の進め方に不安がある」
「住宅ローン利用で重要事項説明書が必要」
といった理由から、不動産会社へ事務手続きを依頼することがあります。

しかし、不動産会社としては、重要事項説明書を作成する以上、調査内容や説明に責任が生じるため、単に事務代行とは考えていません。

親族間・個人間売買でも、正規仲介手数料あるいは値引きしても約半額（1.5％＋消費税）を請求されるのが一般的です。

また、手数料を惜しんで司法書士に直接依頼しても、司法書士は「登記」の専門家であり、不動産取引そのものの「重要事項説明」や「物件調査」の責任までは負わない（負えない）のが通例です。

そうなると、親族間売買・個人間売買の事務代行サポートを扱う専門事務所を探す必要があります。