「不動産売却・活用・担保責任対策」厳選事例⑤

【解説】
遺産分割の結果、ある相続人が取得した財産に瑕疵がある（当然あるべき価値を有していない）とき、その損失分を、他の相続人全員が具体的相続分の割合で負担して、共同相続人間の衡平を図ることを目的とするのが「共同相続人間の担保責任」制度です。
そして、遺産の中でも、瑕疵を含む可能性が特に高いのが不動産です。

不動産は四方を道路や他人に囲まれていますが、長い年月の経過によって周辺状況は常に変化します。たとえば、周囲の土地が売買や相続などで分筆や合筆を繰り返す、大きな屋敷が分割されて数戸の新築住宅が建設される…といったケースです。

周囲の土地の所有者が次々に入れ替わり、それぞれの土地に変更を加えることで不整形地や道路に通じていない土地が生じることがあります。

その結果、建築基準法や条例に定められた建築基準を満たしていない土地になってしまうと、
その土地は「再建築不可の不動産」となり、不動産の価値は一気に暴落します。

「再建築不可物件」という“負動産”を作らないために、次の４つのチェックをお勧めします。

（１）旗竿地の場合、法令や条例で定める接道間口に不足は無いかチェックする。

（２）袋地の場合、道路に通ずる部分について「買取り・交換・通行地役権設定」を検討する。

（３）建築基準法上の道路に面しているかチェックする。（位置指定、43条2項許可の検討等）

（４）敷地と道路の間に「水路」が通っている場合、占用許可や橋架けも検討する。