「不動産売却・活用・担保責任対策」厳選事例②

【状況】
・相談者（69歳女性）は、市内中心部にある約250坪の
　土地を相続し、月極駐車場として所有していますが、
　稼働率は全体の半分程度で税金や管理費用を支払うと
　ほとんど何も残らない状況でした。

・一時、売却も考えましたが、ご主人から相続した土地を
　手放す気になれず、賃貸で保有を続けるつもりでした。

・ある日、コンビニの店舗開発を行う営業マンからコンビニ用地に借りたい旨の申し出があり、
　賃借する際の地代金額を提示したため、相談者が後日検討後に回答をすることになりました。

・コンビニに賃貸するにも判断材料が何もないため、提示された地代が高いのか？安いのか？が
　分からない状況に困ってしまい、知り合いの税理士を通じて、当事務所にご相談されました。

【問題点】
・コンビニ大手からの申し出であるが、他のコンビニやコンビニ以外の業態も対象になるため、
　同条件で比較しないと、提示された地代が高いのか？安いのか？判断が付かない。

・商業店舗用地として賃貸する場合、「オーダーリース方式」と「事業用定期借地権方式」の
　２つの貸し方があり、どちらを選択するかで支払われる地代水準は大きく変わってくる。

【経過～解決策】
・まず、相談者が貸し方を検討した結果、自ら建物を所有するオーダーリース方式よりも、土地
　だけを貸し、賃貸借期間満了後に更地返還する事業定期借地権方式で貸すと決めた。

・当事務所の「土地活用エージェントプラン（入札方式）」で借手を募ることとし、先に申し出
　があったコンビニを含めた２６社に入札要綱を配布し、入札を受け付けた結果、他のコンビニ
　が最高額の地代を提示し落札した。

・落札地代は、先に申し出たコンビニ地代の約１６％増の金額となりました。