運営:行政書士平田総合法務事務所/不動産法務総研
〒651-0084 兵庫県神戸市中央区磯辺通1丁目1-20 KOWAビル4階
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当事務所では、共有不動産全体の売却は、透明性と納得性を担保できる「不動産オークション」で売却します。
不動産オークションとは、競争入札による市場原理によって、売却先となる取引の「相手方」と「価格」を決定
する方法です。具体的には「売主 ⇔ 買手候補多数」の競争構造を設定して、複数の買手候補から買取意思表示
を示した書面を提出してもらい、その中から最も好条件の入札者を落札者に選定します。
“不動産オークションは「売り手よし、買い手よし、世間よし」の三方よし”
不動産を売却する場合、売却方法は2つあります。1つは「相対取引」、もう1つは「競争入札」です。
この2つの違いは、原則として、相対取引が買手意思表示の「先着順」で決まるのに対し、競争入札は買手意思表示の「価格の高い順」で決まります。不動産オークション取引は、後者の「価格の高い順」になります。
「相対取引」と「不動産オークション取引」のイメージは次の通りです。
不動産オークション方式は2種類あります。1つは、インターネットオークションによる「競り上がり方式」、
もう1つは、様式指定の入札書を封緘して入札する「ポスティング方式」です。
どちらも、競争原理を働かせたオークションですが、「売却時点の最高値を引き出す」という点で2つは大きく性質を異にします。結論でいうと「売却時点の最高値」を買手から引き出すのは、ポスティング方式です。
その理由は、落札価格の決め方が構造的に全く異なるということです。
売主のご要望が「できるだけ高く売って欲しい」であるなら、ポスティング方式の一択になります。
・売主希望価格が2億円、最低売却価格の1億9,000万円をスタート価格に設定し、オークション開始。
・最低入札単位は100万円のため、序盤は各社100万円づつ刻み、細かく入札を繰り返しました。
・終盤には、C社とD社の2社間競争になり、最後は、C社の入札が予算上限(2億500万円)で止まりました。
・結果、C社の予算上限に100万円を上乗せした「2億600万円」で、D社が落札しました。
・売主希望価格が2億円でしたが、多くの入札を集めるため、封書で入札を募りました。
・競り上がり方式と異なり、入札は「一発勝負」のため、各社予算上限で入札書を提出しました。
・開封の結果、売主希望価格2億円を超えたのは、C社とD社の2社だけでした。
・結果、落札したのは、予算上限の2億2,000万円で入札したD社でした。
・2番手は、予算上限の「2億500万円」で入札したC社でした。
上図の2つのオークション経過から分かることは2つ。
1.落札者であるD社の予算上限額は「2億2,000万円」であったということ。
2.競り上がり方式では、D社の「2億2,000万円」を引き出せていない、ということ。
結果、競り上がり方式とは、
上位2社以上が最後まで競り合った結果、対抗馬が白旗を上げた時点で終了し、落札金額が確定する。
もし、落札者の予算がもっと高額であったとしても、買手は余力を残して落札できるということです。
一方、ポスティング方式では、
入札機会が1回限りのため、各社予算上限額で入札せざるを得なくなり、最高額が落札金額となる。
この落札金額は、売却時点における市場相場の最高価格となり、2番手と大きく価格差が開くこともよくある。
結果、
買手から「最大評価(市場最高値)」を引き出せるのは、ポスティング方式のみ!
不動産オークションの前提として、対象不動産を買主が競って買うという基本構造が必須となります。
そのため、オークションの対象不動産は、一定の「規模、立地、地域性、経済性」を備えた不動産に限られ、
また買手は、一般個人ではなく、常に不動産を買い続ける必要に迫られた不動産開発業者に限られます。
オークションの対象となるかどうかは、当事務所に直接ご相談ください。
また、不動産オークションを実施する場合は、通常の不動産売却(相対取引)より時間が掛かります。
相対取引であれは、1件目の購入希望者と取引する為、早ければ数日で決済(所有権移転)まで完了します。
しかし、不動産オークションでは、不動産調査から入札要綱の作成、複数の買手への営業から買手の検討期間を考慮すると、業務着手から2~3カ月で買手が決定し、その後半月~1か月程度で決済となるのが通常です。
売却をお急ぎの場合は、相対取引も対応できますので、こちらもご相談ください。
共有持分を第三者へ売却する場合、当事務所の不動産オークションは利用できません。(相対取引のみ)
不動産オークションをご利用いただけない理由は、競争入札が成立しないからです。
共有持分を買取る専門業者(投資家含む)は、「安く買い叩いて、ナンボ」です。
安く買い叩くから、転売益も出るし、高利回りにもなるのです。
逆に、転売益も、高利回りもいらない、高値で買い取ることだけが目的です、とはなりません。
そのため、共有持分は、買手が「高くても、絶対買いたい」と競って入札することはあり得ないからです。
但し、共有者間で共有持分を直接売買する場合は、個人間売買サポートをご利用いただけます。
対象不動産を買いたいと考える複数の買手候補が、競合相手の存在を意識しながら入札を検討するため、好条件を引き出せる可能性が高くなります。
当事務所では、継続的に不動産購入を検討する買手候補を多く把握しているため、スムーズに入札実現へ展開できることが可能です。
1件の買受申し入れの場合、売主側として、それが高いのか安いのか判断ができないことになります。
しかし、複数の入札書があれば、一定の相場が形成されていることがわかるため、判断がしやすくなります。
また、共有不動産を売却して換金分配する場合では、共有者全員の納得が重要となるため、不動産オークションは最適です。
オークションでは、事前に入札締め切り日時と同時に、開札日時も決定のうえで、入札要綱(開催要項)を配布します。
原則、売主の面前で入札書を開封するため、落札価格の決定における透明性は高くなります。
また、共有不動産を売却して換金分配する場合では、共有者全員の理解納得が必要となるため、この透明性は重要になります。
不動産を高く売りたいけど、近所に知られるのは気が進まない、ということがあります。
特に、先祖代々の実家などは他人の目が気になります。
当事務所では、入札への参加条件としてはもちろん、
それ以前の資料配布の時点で「守秘義務誓約書」を各買手候補から回収したうえで、入札要綱を配布しますので情報漏洩は防げます。
不動産を売却した後に何らかの問題が判明したため、遡って売主に責任を取って欲しいと買主から言われると大変なことになります。
当事務所では、不動産オークションの取り扱い実績が多く、解説本まで出版した当事務所代表が、これまでの取引事案をもとに、売主にとって有利な入札要綱(入札ルール)を策定します。
入札者は、この入札要綱を承諾のうえで応札するtめ、売却後に
問題が発生することは回避できます。
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出版時点の法改正(民法、消費税法、都市緑地等の一部改正法)修正対応と
金利上昇局面を見据え初版に無かった住宅ローン基礎知識を解説追記。身の丈に合った物件価格算出法が好評。
2015年7月に初版出版。不動産取引の入門編に加え、他の書籍では書かれなかった不動産オークションのカラクリや地主向け営業マン対峙法が好評。
累計発行部数12,000部以上売れた集客ノウハウ大全(共著)。SNS全盛の今も使える集客企画ネタ帳の保存版。
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