サービスのご案内

１．共有不動産・共有持分の共有解消コンサルティング

２．個人間不動産売買トータルサポート

３．共有不動産（全体）の入札売却

４．認知症対策　実践支援

５．遺言作成・遺言執行コンサルティング

６．相続土地国庫帰属申請サポート

「共有不動産を、この先（将来）どうするか？」
「今解消できなくても将来にどんな道筋をつけておくか？」

ご自身が認知症になったり、亡くなったりした後に承継する家族のことを思うと、これらは切実な問題です。

共有不動産は、その権利が所有権であっても複数の所有者で所有する限り自由にならず、様々な制約がかかってきます。

共有不動産の３大デメリットは、次の通りです。
１．独断で自由に売却したり、貸したり、リフォームできない
２．見ず知らずの第三者（買取業者含む）との共有状態になることもある
３．共有持分が相続で分散承継し続けることで、疎遠状態の遠い親戚と共有になり収拾がつかなくなる

デメリットは他にもありますが、
共通するのは、現状を先送りしても事態は好転せず、悪化する可能性が高い、ということです。
なぜなら、時間経過とともに関わる人数は増えるからです。

そこで当事務所では、次の３つの場面に分けて、「厳選３０の共有解消法」をご紹介します。
◆現在は共有状態ではないが、将来共有にならないようにしたい　 ⇒ 「１２」の共有回避法
◆現在既に共有状態であり、今すぐにでも共有関係を解消したい　 ⇒ 「１２」の共有解消・離脱法
◆共有者の中に所在不明者がいるが、共有解消に向けて進めたい　 ⇒ 「　６」の共有解消法

以上の厳選３０パターンの中から、状況やご希望に応じた、最適な解決策をご提案いたします。

親族間・友人知人間など取引相手が決まっている
不動産個人間売買は、わざわざ不動産会社に頼まなくても、当事者間だけで売買できれば費用は安く抑えられます。

一方で、不動産は専門性が高いため、専門家を入れずに取引を行うと、後で思わぬトラブルが発生することもあります。特に、個人間売買の場合は、親族間等の近い身内同士で行うことも多く、揉めると将来に遺恨を残す結果となります。

とはいえ、現在は様々な情報を得やすく、人によって自力で不動産売買ができる範囲も異なることから
「全部は手伝ってもらわなくて良いが、一部だけサポートして欲しい」
という場合もあれば、
「通常の不動産仲介と同等サービスが、通常の1/2～1/10で受けれるなら全部丸投げしたい」
という場合もあります。

当事務所では、
不動産会社に通常の仲介を依頼するのと同等サービスの「全面的フルサポート」と、
取引内容を細分化して必要なものだけを選択できる「部分的サポート」に区分して提案します。

当事務所では、共有不動産全体を市場最高値で売却するために、競争入札（不動産オークション）で売却します。

競争入札（不動産オークション）では、通常の売却のように最初に手を挙げた人に優先交渉権を与えるのではなく、複数の買手候補を横一線に並べ、最も好条件（最も高い買値等）を提示した買手候補に、優先交渉権を与える売却方法です。

特に、共有不動産を売却して共有関係を解消する場合では、売却価格が高いことはもちろん、売却価格や買手を決定する過程が、ガラス張りで透明性が高いことは、共有者が納得して足並みを揃えて売却を進める上で、必要不可欠になります。

内閣府発表の「平成29年度版高齢社会白書」では、
2025年に65歳以上の高齢者の「5.4人に1人（約675万人）」が認知症になると予測されています。

2022年3月23日に三井住友信託銀行公表の
「認知症高齢者の保有する資産推計について」によると、
認知症高齢者が保有する資産総額は、
・2020年に約250兆円（内、不動産は約80兆円）
・2040年に約345兆円（内、不動産は約108兆円）を占めると推計されています。

そんな状況もあり、これまで「相続対策の３本柱」とされてきた
　①相続税対策（節税対策）　　※賃貸アパート建設など
　②納税資金　　　　　　　　　※生命保険の活用など
　③争族（あらそうぞく）対策　※遺言作成、生前贈与など
に新たな相続対策が加わりました。それが「④認知症対策」です。

当事務所では、認知症対策・資産凍結対策として、
「家族信託、任意後見、見守り契約、財産管理等委任」を提案します。

遺言書は、遺産分割協議や法定相続分より優先されるため、最後の意思表示として、財産処分方法が指定できます。
一方で、処分権限が強いがゆえに、遺言書の方式には厳格なルールが定められています。

そのため、​せっかく遺言書を作ったのに、
形式不備で無効になったり、
遺言書にちゃんと書いたのに法定効果が生じなかったり、
遺言書の保管や管理状況が悪くて紛失や改ざんに遭ったり、
遺言執行者を定めなかったために遺言内容が実現されなかったり、など
いざという時に問題が起こらないように、遺言書作成は専門家にお任せください。

2023年4月から始まった新しい制度で、相続で取得した土地で不要なものを、国に引き取ってもらえる仕組みです。

もし、不要な土地を手放すことができれば、メリットとして
◆固定資産税などの税金から解放される
◆年に数回の草刈りに、もう行かなくてよい
◆現地に行く時間や費用負担からも解放される
◆第三者でなく国が国有地として管理してくれるので安心
など、胸のつかえが取れることもあると思います。

但し、国も何でもかんでも引き取ってくれるわけではありません。
なぜなら、国が引き取った後は国民の税金で管理することになるからです。

相続土地帰属制度には、帰属対象として厳格な要件を細かく設定してあるため、
窓口となる法務局担当官と適合可否について、一つ一つ詰めていく必要があります。

当事務所では、法務局への事前相談、必要書類の収集、現地調査、承認申請書・添付不動産資料作成、申請後の審査期間中における法務局担当官の対応方法まで、作成代行～コンサルティングを行います。