運営:行政書士平田総合法務事務所/不動産法務総研
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「共有不動産の相談」というと、共有持分の売却(専門業者による買取り含む)や共有者間で争うことを前提とした共有物分割訴訟といった情報を、ネットや書籍で多く散見します。
しかし、これらは共有解消の方法の一部ではありますが、当然全てではありません。
他にも共有解消の方法は多くあります。
一番最悪なのは、少ない選択肢から消去法で選んでしまい、
結果、共有者間で揉める火種を作ってしまうことです。
本サイトでご紹介する「30パターン」の中に、きっと最適な共有解消方法が見つかるはずです。
どうか、お気に入りに加えていただき、繰り返しご覧いただければと思います。
すでに共有状態になっている「共有後」の不動産で、
将来、各共有者に相続が発生すると、更に共有持分が細分化されることで権利関係が複雑になり、
不動産全体の管理・運用・処分に悪影響を与えたり、
共有による疎遠な親戚との人間関係に、煩わしさや不安を感じる方も多くいらっしゃいます。
特に、共有不動産を所有する方は、
「共有不動産を子どもや孫に、相続させたくない」
「自分が元気なうちに、自分の代で共有関係を解消しておきたい」
と考えます。
不動産の共有解消を行うには、原則として、他の共有者と協力して行う必要があります。
共同所有という特殊な形態を無くするためですが、他の共有者から協力が得られない場合は、
「自分だけが共有を解消する」ことになります。つまり、自分だけが共有関係から離脱するのです。
共有離脱は、他の共有者の協力は必要なく、単独で行うことができます。
本サイトで解説する「共有解消・共有離脱」法は、以下の12項目です。
1.共有不動産全部の共同売却(第三者へ)
2.共有持分の単独売却(第三者へ)
3.共有持分の売却(他の共有者へ)
4.共有持分の買取り(他の共有者から)
5.共有者の権限集約型信託(1)
6.共有者の権限集約型信託(2)
7.不動産の交換(1) -共有持分を受け取る-
8.不動産の交換(2) -共有持分を手放す-
9.共有持分の贈与
10.共有持分の放棄
11.相続土地国庫帰属申請
12.共有物分割訴訟
※「1~12」の詳細は、以下をクリックしてください。
すでに共有状態になっている「共有後」の不動産で、共有者の中に所在等不明者がいる場合、
共有不動産の管理や変更・処分に支障をきたすことになります。
その場合、所在等が不明となっている共有者に代わる人(管理人)を裁判所に選任してもらい、
その選ばれた管理人と管理や処分の方針を決めていく必要があります。
このような所在等不明共有者がいる場合の対策として、
本サイトで解説する対策法は、以下の6つです。
1.不在者財産管理人制度
2.失踪宣告制度
3.所在等不明共有者の持分取得制度 ※令和3年民法改正により創設
4.所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度 ※令和3年民法改正により創設
5.所有者不明土地管理命令制度 ※令和3年民法改正により創設
6.所有者不明建物管理命令制度 ※令和3年民法改正により創設
※「1~6」の詳細は、以下をクリックしてください。
・将来共有になる可能性がある(共有前)、
・すでに共有状態である(共有後)、
・共有解消しようと思ったら共有者の一部が行方不明
など、その時点によって対策方法は違ってきます。
そんなとき、
「自分が亡くなっても将来共有にならないようにしたい」
「共有不動産を高く売って、多く配分して共有解消したい」
「共有持分を共有者間で売買や交換をして共有関係を無くしたい」
「散々話し合ったがまとまらず、裁判所の力を借りて分割したい」など、状況や希望はそれぞれ異なりますが、
当事務所では、
・共有前の事前対策(共有回避) 12パターン
・共有後の事後対策(共有解消・離脱) 12パターン
・所在等不明共有者がいる場合の対策(共有解消) 6パターン 合計30パターンから選んで解決できます。
当事務所は、“行政書士”兼“不動産”事務所のため、共有解消に必要となれば、不動産売買することも、各種契約書や公正証書でしっかり約定しておくことも、どちらでも対応できます。
そのため、他の不動産会社のように、どうしても共有持分を売ってもらわないと商売にならないわけでも、他の士業事務所のように、
訴訟や信託契約など各種契約書を作成してもらわないと仕事にならないわけでもありません。
優先すべきは、共有不動産や共有持分で悩む「あなたがどうしたいか」、それを一番に考え一緒に解決します。
共有解消を考える動機で最も多いのが、共有状態を承継させることで、子どもや孫たちを争いに巻き込みたくないということです。
「共有関係でなくなる」ということは、単独所有になれば、
全部が自分の者になるので所有権の全部を行使できますし、
共有不動産の処分や共有離脱をすれば、
共有者間のいろいろな煩わしい原因から解放されます。
結果、「負の財産」はなくなります。
終活では、どうしても共有不動産に関する問題は、先送りや後回しにしがちですが、適切に共有解消ができれば肩の荷が下り、余生を楽しく健やかに過ごすことができます。
国が所有者不明土地対策に本腰を入れ、令和5年4月より順次施行されている「所有者不明土地の対策3法」に規定された
◆相続土地国庫帰属制度
◆所有者不明土地・建物の管理制度
◆所在等不明共有者の持分取得・持分譲渡権限付与
◆民法に規定する共有制度の見直し
また、令和6年4月1日に施行された
◆相続登記の申請の義務化
など、共有の解消に関連する法改正や新制度には、全て対応できます。
共有解消30パターンのうち、所在等不明共有者がいる場合の
①「不在者財産管理人」
②「失踪宣告」
③「所在等不明共有者の持分取得」
④「所在等不明共有者の持分譲渡権限付与」
⑤「所有者不明土地管理人」
⑥「所有者不明建物管理人」
上記①~⑥の裁判所への申立ては、本人又は本人以外が代理する
場合は弁護士又は司法書士でないとできません。
そのため、これら制度を理解するためのサポートは当事務所がしますが、本人による申立てが難しく、
代理人に申立てを依頼する場合は、提携先の弁護士又は司法書士を紹介します。
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出版時点の法改正(民法、消費税法、都市緑地等の一部改正法)修正対応と
金利上昇局面を見据え初版に無かった住宅ローン基礎知識を解説追記。身の丈に合った物件価格算出法が好評。
2015年7月に初版出版。不動産取引の入門編に加え、他の書籍では書かれなかった不動産オークションのカラクリや地主向け営業マン対峙法が好評。
累計発行部数12,000部以上売れた集客ノウハウ大全(共著)。SNS全盛の今も使える集客企画ネタ帳の保存版。
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